Transformer sa résidence principale en locatif

En période de crise, il devient plus difficile de vendre a un prix méritant de se séparer d'un bien immobilier (différence entre rendement et valeur de la PV en baisse).

Je vais donc, pour l'exemple, présenter a nouveau les éléments de ma question de septembre.

(mon choix ayant été fait pour une vente pour tout mettre a plat avant de relancer d'autres investissements)

Appartement acheté en 2002, comme RP.

Crédit attaché : 543 €/mois
Taux d'intérêt : 3.70%
CRD été 2010 : 35 000 €
Durée restante : 6 ans

Loyer possible : 550 € HC (représente 5% brut aux prix actuels, mais plus de frais d'agence, de notaire ou de travaux, représente donc 6% brut)

Quartier qui se loue très bien (logements vides très rare, même actuellement).


Possibilité liée au crédit :

- suspension de mensualités sur 1an, cout : 1200€ (interressant uniquement dans le cas d'un reconstitution de fonds)

- étalement du crédit sur 2ans supplémentaires : mensualité passant de 543€ a 422€ (aucuns frais d'avenants et marge pour frais de location)

- rachat du crédit (pas la même banque ou une autre) : (offre l'avantage de reconstituer des fonds en même temps que le placement se rembourse.)
* sur 15ans à 3.60% : 252€/mois
* sur 20ans à 3.70% : 207€/mois
* frais de rachat 3% : 1050€ ou 6 mois d'intérêts : 690€ (le meilleur des 2)

La marge brute pourrait donc être de 300 a 350€/mois.


L'idéal serait encore d'augmenter le crédit lié à ce bien (emprunter 10-15 000 € de plus que le rachat de crédit par exemple), mais ça semble difficile d'après les premiers avis. Quelques milliers, en parlant de travaux sans factures, oui, mais 15 000 €, ça a l'air plus dur.
(Ce serait a la limite, la seule solution qui me ferait revenir sur mon choix).

Dans quel mesure est-il interressant de le conserver, plutôt que de le vendre ?

Pour pouvoir trancher, il serait intéressant de comparer l'autre option.
Vendre oui mais pour faire quoi

Il existe une grande diversité de solutions immobilières dont les rendements nets avant impôt vont de 3% à plus de 10 %.

La vente permet de récupérer du cash et avec le levier de l'emprunt d'obtenir un revenu supérieur.
Exemple 550 € par mois si cela fait 6% j'en déduit que le bien vaut 110 000 €

Avec 110 000 € d'apport on peut acheter un bien d'environ 500 000 €
Si l'emprunt fait 400 000 € => intérêts 14 800 dégressifs chaque année
S'il rapporte seulement 6% cela fait 30 000 € moins les intérêts.

On s'enrichit donc de plus de 15 000 € par an ( avant impôts) au lieu de 6 000 €

Je trouve qu'il n'y a pas photo: la vente est nettement plus lucrative.

Et encore je reste sur un modeste rendement de 6% identique au taux du placement précédent.