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 Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit

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p.burel
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MessageSujet: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Ven 26 Nov - 15:50

Un petit coucou de Thaïlande. Je viens d'investir sur une jolie maison. J'ai déjà deux semaines réservées du 18/12 au 04/0& et encore deux semaines à partir du 15 janvier. Prix à la nuitée, 200 euros.
Coût de la maison entièrement meublée et équipée, 206.000 euros. faites le calcul du rendement sans impôts bien sur.

Allez si vous voulez réserver, le site de ma petite case est ici : www.phangan-villas.com


Bon je chambre un peu, gentiment, mais je suis tellement content de cet investissement. Pour être honnête le taux d'occupation sur les trois dernières années a été de 65% donc pas vraiment 35 mois de loyer. Certains diront, ou diraient plutôt, sur Bourso, que ça ne vaut un bon Scellier elephant

J'en ai visité une autre, sans piscine extérieure mais une en intérieur, si j'avais le cash, je la prendrais aussi. Pour 125.000 euros il y a 280m² de maison et 2400 de terrain. La prochaine fois si elle est toujours dispo.

Bon courage sous la grisaille, je vous reparlerais du rendement au fur et à mesure des résa.


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loran121
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Ven 26 Nov - 16:04

Le paradis existe donc...et les naïades elles sont en sus?
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p.burel
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Ven 26 Nov - 16:25

Pour l'instant c'est vide et je pense que ça le restera. De naïades en tout cas, de locataires, tant qu'ils veulent, je suis prêt à les laisser se vautrer dans la piscine tant qu'ils veulent.

je sens que la retraite est proche si ça marche comme je veux. et je ferai pas de manif, je laisse à Sarko la maigre pension qu'il envisage de me verser dans 13 ans si tout va bien.

y'a pas d'amateurs pour un petit invest en Thaïlande.

y'a celle là dont je parlais plus tôt : http://www.samuiphanganproperties.com/koh-phangan/sale/kpchtongla71v.html

125.000 euros à discuter, ça se loue 1500 euros le mois.
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lazha59
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Jeu 16 Déc - 0:26

c hyper tentent ton château mais j ai peur de m ennuyer a la longue
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p.burel
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Ven 17 Déc - 16:13

t'ennuyer à Koh Phangan ? ? ? c'est l'île mondiale de la fête. Regarde un peu sur le net tu verras.

regarde juste ici : http://www.samuiphanganinfo.com/phangan-index_fr.html
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Léo
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Ven 17 Déc - 16:38

Félicitations, j'avais regardé les photos, la derniere fois, c'est vraiment un paradis...

Et puis, la t'es sur que t'auras pas un ymarti14 qui te sortira un friggit pour te dire qu'il fallait attendre Wink
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Sam 18 Déc - 6:24

Merci, tu as bien raison.

C'est maintenant que je vais attendre....... les loyers. J'ai déjà une location de 15 jours à partir d'aujourd'hui. A 250 euros la nuit le Frigitt et le Marty je m'en bats l'oeil.
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Dim 19 Déc - 11:12

Ma maman me disait qu'il ne faut pas confondre recette et bénéfice.

La location de courte durée génère des frais de publicité sinon, on a un mauvais taux de remplissage.
Par ailleurs les locataires qui ne restent pas longtemps ne sont généralement pas soigneux et n'entretiennent évidemment pas
Il faut à chaque arrivée et à chaque départ, faire un état des lieux. Et ensuite gérer au mieux les litiges
Le plus simple étant d'incorporer dans les frais de gestion, le ménage à chaque départ et un petit pourcentage pour l'entretien.

Le climat local et la proximité de la mer n'engendre-t-il pas des frais importants de remise en état de l'immeuble Question

Par ailleurs, quelle est la fiscalité Question
Sur le revenu, c'est 30% entre 1 et 4 Million de Bath soit de 25 à 100 000 euros
et 37% au delà.
Sur l'immobilier c'est combien. Taxe foncière taxe d'habitation autre taxe Question


Ceci dit, même avec des frais, les chiffres sont intéressants
Surtout le premier
200 € par nuit cela fait 6 000 € par mois
pourquoi le second qui coute un peu plus de la moitié ne se loue que 1500 € par mois.
Dans ce cas 1500 € avec un remplissage de 65% cela fait 11 700 € par an
le prix étant de 125 000 € ce n'est même pas 10% de rendement

Il me semble difficile de gérer cela a distance. Il faut être sur place
Ce n'est pas forcément un problème Je connais des endroits plus désagréables pour travailler.
Mais les réunions de famille vont générer des frais d'avion. Very Happy
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p.burel
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mer 22 Déc - 19:13

Cyber-PAPY a écrit:
Ma maman me disait qu'il ne faut pas confondre recette et bénéfice.

La location de courte durée génère des frais de publicité sinon, on a un mauvais taux de remplissage.
Par ailleurs les locataires qui ne restent pas longtemps ne sont généralement pas soigneux et n'entretiennent évidemment pas Il faut à chaque arrivée et à chaque départ, faire un état des lieux. Et ensuite gérer au mieux les litiges
Le plus simple étant d'incorporer dans les frais de gestion, le ménage à chaque départ et un petit pourcentage pour l'entretien.

Les frais de publicités sont assurés par deux agences qui offrent le produit, une British et une française. L'etat des lieux et une caution sont également prévus. Les 15% de commission demandés par ces agences comprennent le ménage à chaque départ.

j'ai une société qui fait l'entretien de la piscine pour 1000 bahts mensuel soit 25 euros. L'entretien du jardin et l'aération des pièces en cas de vacation sont assuré par le voisin Thai, 60 ans sans trop de moyen qui voit là une belle aubaine de gagner quelques sous.

Le climat local et la proximité de la mer n'engendre-t-il pas des frais importants de remise en état de l'immeuble Question

les boiseries extérieures sont en teck et traitées, ponçage et vernis chaque année piur une somme modique.

Par ailleurs, quelle est la fiscalité Question
Sur le revenu, c'est 30% entre 1 et 4 Million de Bath soit de 25 à 100 000 euros
et 37% au delà.
Sur l'immobilier c'est combien. Taxe foncière taxe d'habitation autre taxe Question

Il n'y a ni taxe foncière ni taxe d'habitation. Quant à L'IR, je me renseigne en ce moment.


Ceci dit, même avec des frais, les chiffres sont intéressants
Surtout le premier
200 € par nuit cela fait 6 000 € par mois
pourquoi le second qui coute un peu plus de la moitié ne se loue que 1500 € par mois.
Dans ce cas 1500 € avec un remplissage de 65% cela fait 11 700 € par an
le prix étant de 125 000 € ce n'est même pas 10% de rendement.

Le second est moins attrayant d'après les agences locales. Les gens sont en recherche de deux chambres avec piscine en général.

Il me semble difficile de gérer cela a distance. Il faut être sur place
Ce n'est pas forcément un problème Je connais des endroits plus désagréables pour travailler.
Mais les réunions de famille vont générer des frais d'avion. Very Happy


J'ai quelques amis sur place dont le patron de l'agence française. Nous avons décidé de baisser les tarifs pratiqués par le British. Voici la maison en ligne : http://www.phangan-guide.com/index.php?option=com_content&task=view&id=176&Itemid=260

ta maman était une personne sensée je ne confonds pas non plus. J'y vois un moyen de rentrer de la monnaie locale qui devrait me permettre de passer mes vacances sans toucher à mes revenus du travail. Si ça donne un peu plus ça sera du bonus. La louer permet aussi de faire vivre les murs et d'assurer un entretien.


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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mer 22 Déc - 21:07

Comme souvent, lorsqu'on rentre dans le détail, on s'aperçoit que l'affaire n'est pas aussi brillante que le titre le laissait supposer:

Du locatif à 35 mois de loyer

p.burel a écrit:
Un petit coucou de Thaïlande. Je viens d'investir sur une jolie maison. J'ai déjà deux semaines réservées du 18/12 au 04/0& et encore deux semaines à partir du 15 janvier. Prix à la nuitée, 200 euros.
Coût de la maison entièrement meublée et équipée, 206.000 euros. faites le calcul du rendement sans impôts bien sur.
en regardant sur le site, on trouve les tarifs suivants:

* basse saison : du 01 Mai au 30 Juin & du 01 Septembre au 30 Novembre 5000 Bath
* haute saison : du 01 au 19 Décembre ; du 16 Janvier au 30 Avril, du 1er Juillet au 31 Août.6000 bath la nuitée
* « peak » saison : du 20 Décembre au 15 Janvier. 8000 bath

il suffit de multiplier le tarif par le nombre de jours par le prix de la journée puis de diviser le total par 365 pour avoir le prix moyen de la nuitée.
On arrive ainsi à 142 €
le taux de remplissage qui ne figurait que dans le post suivant nous permettait de connaitre le vrai prix
142 * 65 % = 92,3 €
Nous voici déjà bien loin des 200 € annoncés.

et le titre devient :
Du locatif à 72 mois de loyer

Ce qui fait encore rêver, mais dans le domaine du tourisme, les aléas d'inoccupation font monter le risque.
Par exemple cette année : la période bénie du nouvel an n'est remplie qu'à 50%

Le "sans impôts bien sur." m'avait fait croire au début que ce type d'investissement était défiscalisé pour les étrangers.
Il semble qu'il n'en soit rien.
Sur le revenu, c'est 30% entre 1 et 4 Million de Bath soit de 25 à 100 000 euros
et 37% au delà. Que l'on soit Thaï ou non
Il faudra donc appliquer quasiment la même taxation qu'en France

Je n'ai pas eu de réponse sur les frais de l'agence se chargeant de la location ni des autres frais annexes
donc je ne me prononcerai pas sur la rentabilité finale de l'opération qui (de très loin Exclamation ) semble intéressante.

Il n'en demeure pas moins que la gestion à distance est souvent une galère.
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mer 22 Déc - 22:11

l'avenir nous donnera les réponses à toutes ces questions. Mai cela reste néanmoins un achat "coup de coeur" le titre était un peu provoc en miroir aux fameux 150 mois de loyer sur le forum bourso.

je livre les vrais chiffres en publiant le lien donc y'a pas de bidonnage. tu peux aussi me rétorquer que la situation en Thailande est incertaine, le roi a 82 ans. Je sais tout ça. Je ne veux convaincre personne, juste partager mon plaisir d'avoir trouvé un toit dans le pays que j'aime. Quelques mois par an pour mes vieux jours.
Et puis ce forum est un lieu d'échange d'expérience à la base non ? ? ?

allez bonne nuit Papy et merci pour tes commentaires avisés
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mer 22 Déc - 22:13

désolé j'avais pas vu ta question :

Je n'ai pas eu de réponse sur les frais de l'agence se chargeant de la location ni des autres frais annexes
donc je ne me prononcerai pas sur la rentabilité finale de l'opération qui (de très loin Exclamation ) semble intéressante.

j'ai répondu, c'est 15%avec quelques services inclus.
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mer 22 Déc - 22:59

Embarassed Désolé , je n'avais pas vu, moi non plus, les réponses qui étaient rédigées dans la citation.Embarassed



Un dernier commentaire avant d'aller regarder un film:

Je me suis toujours efforcé de séparer l'investissement du plaisir personnel
J'ai acheté et (fort bien ) vendu des biens où je n'aurais jamais voulu vivre.

Le boulot est une chose, les vacances en sont une autre.

En caricaturant à peine, je dirai que ce n'est pas parce que je loue des entrepôts que je vais y passer mes vacances.
Par contre, avec le bénéfice que me procurent les loyers , je m'offre tous les pays de rêve que je veux, sans même être attaché foncièrement à aucun.

En tous cas, merci de ce dialogue intéressant.
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mar 28 Déc - 12:55

Un nouvel exemple des prix de l'immobilier en Thaïlande.

http://www.kohphanganproperty.com/listing-House+for+sale-10.html

75.000 euros 200 mètres de la plage et vue sur mer. possession sur 90 ans, c'est la seule chose qui choque nos esprits français car le patrimoine immo est traditionnellement légué aux enfants.
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mar 28 Déc - 13:11

Juste une question sur la durée de possession.

Si j'achete en 2010 une maison dans ce paradis (pour 90ans donc). Dans 20ans, je la revend a un autre européen, il l'aura pour 90ans aussi ou pour 70ans ?

Merci


Sinon, on passe quand pour la crémaillère ? Wink
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mar 28 Déc - 13:20

Pour 70 ans. Dans 90 ans elle revient au vendeur actuel.

La crémaillère on verra ça en mai ou juin, je te ferai signe pour la date. pig
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mar 28 Déc - 13:36

ah ok, les 90ans c'est fixe... dommage.

C'est un genre de call touristique, avec une valeur temps qui t'oblige a ne pas le garder trop longtemps... lol

Il faut combien de pleins dans la BM pour venir ? Il vaut mieux passer par le sud : iraq, afghanistan, iran, birmanie ou par le nord : russie, tchétchénie, tibet, chine... ?

Wink
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mar 28 Déc - 17:31

prends Thai Airways ça ira mieux.
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   Mar 28 Déc - 17:58

on peut faire rentrer la voiture dans la soute ? lol

kilécon Léo parfois... (qui a dit souvent ?)
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MessageSujet: Re: Du locatif à 35 mois de loyer ça vous dit   

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