CHAT Immobilier locatif : est-ce le bon moment pour acheter ? [ 22/06/09 - 12H34 ]

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CHAT Immobilier locatif : est-ce le bon moment pour acheter ?
[ 22/06/09 - 12H34 ]
Le nouveau dispositif "Scellier" comporte-t-il les mêmes risques que l'investissement "Robien"? Comment les éviter ? Est-ce le bon moment pour acheter ? Daniel Znaty, de l'UFF a répondu à vos questions vendredi 19 juin. Lire le compte-rendu.
driky: Pouvez-vous rappeler les principales caractéristiques du dispositif Scellier ? Et ses contraintes pour l'investisseur.
daniel_znaty: Ce dispositif vise à investir dans l'immobilier résidentiel locatif au minimum sur 9 ans. Au maximum sur 15 ans. Il donne droit à réduction d'impôt sur le revenu de 25% plus 2% par année sur les 6 années supplémentaires. Au total 37% du prix de vente étalés sur 15 ans. Les autres contraintes : conditions de ressources pour le locataire et respect d'un plafond de loyer.
martine: L'investissement scellier peut-il être fait ,même si l'on a des crédits en cours couvrant 33% DE NOS REVENUS? Quel est le risque de ne pas recevoir de loyer s'il n'y a pas de locataire? Peut-on le revendre en cas de problèmes financiers avant les 9 ans?
daniel_znaty: Pour le crédit: si le loyer couvre les mensualités, c'est ok. Cela nécessite toutefois un apport personnel pour réaliser cet achat. Si vous n' avez pas de locataire, vous courez un risque financier (pas de loyer), et un risque fiscal, en cas de carence de loyer pendant 12 mois. Pour la revente anticipée: c'est possible sans remise en cause des avantages fiscaux: décès, invalidité et licenciement.


executive office glandeur: 1°) Les professionels de l'immo nous assennent que c'est toujours le moment d'acheter. Quelle crédibilité pouvez - vous alors avoir ? 2°) Quand un investissement locatif rapporte 4% brut, soit après les vacances, divers impôts, impayés, remise en état, une rentabilité proche du nulle. A comparer au 6% d'un placement obligataire, ou au 8% de rendement d'une action FT. L'immobilier n'est-il pas encore 2 fois trop cher ?
daniel_znaty: Historiquement, sur une période d'au moins 15 ans, l'immobilier locatif ne déçoit pas et même il a réagi positivement lors de crise. A propos du rendement, l'immobilier à l'inverse des produits financiers est le seul à pouvoir utiliser deux effets de levier : crédit et loyers.
olivier: Les différentes sociétés de défiscalisation comme vous ont beaucoup proposé de biens immobiliers un peu partout. Des amis se sont retrouvés avec des biens SANS locataires. Alors pensez vous que les Scellier seront de la même nature que les Borloo ? Comment fait - on pour choisir un bien sans se tromper ?
daniel_znaty: Il y aura des Scellier qui risquent de connaître le sort des Robien mal situés. D'où la nécessité de sélection son investissement en FONCTION DE LA VITALITE DU MARCHE LOCATIF. Bien sûr, il convient de faire un investissement patrimonial et pas seulement fiscal.
THLA01: Que pensez- vous des montages de Plans d'Epargne Fiscaux proposés par des sociétés spécialisées? On nous propose un plan concernant un appartement T4 de 71m2 à Beauvais (60) à 168000 euros avec des frais de 12.5% (Gestion et copropriété).
daniel_znaty: Nous ne connaissons pas cet habillage commercial des plans d' épargne fiscaux. Ne connaissant pas Beauvais, je ne suis pas en mesure d'apporter une réponse. En revanche, les 12,5% semblent un peu chers. Le marché se situant entre 7% et 9,5%, selon le type d'assurances.


rtt: Je ne comprends pas quels sont les 2 effets de levier que l'immobilier offre : le crédit ok, mais comment les loyers sont ils un effet de levier ?
daniel_znaty: Pour les loyers, votre locataire participe bien au financement du bien. En fonction de la fiscalité, les loyers peuvent contribuer à hauteur de 10% à 25% du financement du bien, sur une durée de 15 ans.


bquinchon: Quels sont les moyens les plus sûrs à votre sens pour estimer la vitalité du marché locatif, élément primordial comme vous l'indiquez?
daniel_znaty: Les flux migratoires, l'emploi, les permis de construire déposés, la durée de relocation des biens dans l'ancien et l'évaluation du parc immobilier neuf ou ancien. Et surtout la localisation du bien locatif.
olivier: Comment trouver des infos sur les différents marche locatifs?
daniel_znaty: Soit vous faites confiance au commercialisateur, soit vous contactez directement des administrateurs de biens sur place. De plus, il existe des banques de données publiées notamment sur l'INSEE, et les informations dispensées par la base de données Clameur.


Fab: Quelle rentabilité brute peut-on espérer en proche banlieue parisienne dans le cadre du dispositif scellier ?
daniel_znaty: Entre 3,5 et 4% bruts serait un bon score. A quoi, il convient d'enlever 15% de charges incombant au bailleur.
mbouziane: Qu'entendons par 25 % du prix de revient? Est-ce qu'on intègre les frais de notaire, frais d'acquisition?
daniel_znaty: La réduction d'impôt se calcule sur le prix d'achat, majorée des frais de notaire, mais hors frais de garantie. Les 25% sont calculés à partir des flux de recettes et de charges sur 15 ans.
pateve: Est-il possible d'acheter une maison ancienne en loi Scellier ? Comment être sûr du prix d'1 appartement neuf ?
daniel_znaty: Maison ancienne en Scellier : seulement en cas de réhabilitation lourde sur une maison de plus de 15 ans. Attention, il s'agit de très gros travaux. Concernant le prix d'un bien neuf, mieux vaut le vérifier avec le prix de l'accession à la propriété (résidence principale de l'acheteur) dans le neuf sur le marché visé.
arutha: A partir de quel montant d'impôt, estimez- vous que le Scellier devient réellement intéressant ?
daniel_znaty: En direct, il faut au moins 3.OOO euros. Via les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), à partir de quelques centaines d'euros.
olivier: Pouvez- vous également comparer (avantages / désavantages) entre un Scellier et un LMNP?
daniel_znaty: Scellier et LMNP(loueur en meublé non professionnel) avec une réduction d'impôt Scellier : le calcul de la réduction d'impôt est le même. A savoir, 25% d'avantage fiscal sur 9 ans. Dans le cadre du dispositif Scellier, il y a la possibilité de récupérer le bien vide pour soi. Dans le cadre du LMNP, il s'agit d'un statut pour un bien meublé exploité par un gestionnaire. Le sort du placement dépend essentiellement de la qualité du gestionnaire et de l'emplacement.
arutha: Si le rendement est entre 3,5% à 4%, quel est l'intérêt d'investir dans du Scellier quand une assurance- vie rapporte autant, sans aucune prise de risque ?
daniel_znaty: Pour le match assurance-vie - immobilier, il faut tenir compte certes du rendement , mais aussi de l'éventuelle plus-value. Sur 15 ans, le rendement interne de l'immobilier en tenant compte de la fiscalité Scellier et sans réévaluation du bien, procure 2 points de plus de rentabilité que l'assurance vie en euros.
mirabilia: Lorsqu'on s'engage dans un "plan d'épargne fiscal " , est-ce dans le but d'investir dans l'immobilier pour avoir un bien au terme du crédit ou est-ce un réel avantage de défiscalisation? En gros: que faut-il faire au bout de 9 ans? Continuer ou vendre ?
daniel_znaty: Je répète, nous ne connaissons pas le plan d'épargne fiscal. Nous ne conseillons pas une revente au bout de 9 ans. Mais plutôt au bout de 15 ans. Et selon l'objectif de l'investisseur, il peut être judicieux de conserver son bien pour obtenir des revenus complémentaires à la retraite.
sibylle: Dans le cadre d'une étude d'investissement locatif Scellier, un intermédiaire me remet un contrat type avec une garantie absence de locataire. Que penser de ces garanties ? Préviennent - elles les risques ? Qui garantit le loyer : le promoteur ou la compagnie d'assurance? Contre qui il faudrait éventuellement se retourner ?
daniel_znaty: Les garanties d'assurance peuvent couvrir les risques de : carence locative (1er locataire), vacance (entre 2 locations), loyers impayés. C'est une compagnie d'assurances qui prend le relais de l'assuré face à ces problèmes. Attention, si c'est seulement le promoteur qui "garantit" ces risques, il faut vérifier sa solvabilité. C'est la limite du package.
ANDRE: Quelles villes sont à éviter pour réaliser un mauvais investissement Scellier ?
daniel_znaty: C'est difficile de donner une liste ici. Evitez d'investir au dela de 15 km d'un centre ville. Et faites attention aux villes de la zone C (Borloo) qui sont passées sous la pression politique, en zone B (Scellier).
iimmoo: De plus en plus d'articles de presse et d'associations de professionnels parlent d'une baisse de prix dans l'ancien étalée sur 1 ou 2 ans. Les prix du neuf peuvent-ils suivre le mouvement et lors de la livraison des appartements Scellier dans 1 ou 2 ans les prix des loyers peuvent-ils avoir également baissé?
daniel_znaty: Dans le neuf, les prix se tiennent bien et "les animations commerciales" tendent à disparaître. En principe les prix d'achat dans le neuf devraient se maintenir. Quant aux loyers, c'est difficile de se projeter . Cela dépendra de l'offre locative du secteur et surtout de l'activité économique dudit secteur.
Fab: Vous dites que l'on peut récupérer le bien vide pour soi. A quelle condition ? Doit-on alors rembourser les avantages fiscaux ?
daniel_znaty: Non au bout de 9 ans, l'investisseur ne s'expose pas à une reprise de ses avantages fiscaux par l'administration. Pour récupérer le bien pour soi ou un proche (enfant), il suffit de donner congé le locataire six mois avant la date de renouvellement du bail triennal conclu entre le bailleur et le locataire.
Julian: Ne pensez-vous pas que les promoteurs ont tendance à gonfler les prix ces derniers mois justement à cause de l'effet Scellier ?
daniel_znaty: C'est une vraie tendance. Une des solutions consiste à retenir une opération où existe une mixité locative: investisseurs et accédants à la propriété.
jbt: Alors que le périmètre des zones avait été restreint, il semble qu'au nom de la crise on pourra faire du Scellier presque partout en France. Cela ne va-t-il pas inciter les promoteurs à encore bâtir n'importe où?
daniel_znaty: Oui, c'est le risque. D'où la nécessité d'avoir une sélection très rigoureuse des propositions d'achat de biens locatifs.
COLLOS: Ma question "classique" est la suivante : les prix vont baisser pendant combien de temps encore 2, 3 , 5 ans ? et grosso modo, de combien?
daniel_znaty: Dans l'ancien, le différentiel avec le prix du neuf est encore élevé. Il faudrait arriver à un écart de l'ordre de 15%. Dans le neuf, revoir notre réponse plus haut.
Moderateur: Dernière question...
IMM075: finalement est-ce le bon moment d'acheter de l'immobilier locatif?
daniel_znaty: Oui, en fonction de la localisation du bien. Et surtout en fonction de vos objectifs patrimoniaux: constitution d'un patrimoine immobilier, perspectives de revenus complémentaires, diversification par rapport à la Bourse, garantie familiale via l'assurance décès qui couvre le prêt, situation fiscale.
Moderateur: Merci Daniel Znaty et merci à tous ceux qui ont suivi ce chat. Vous avez été très nombreux et de nombreuses questions n'ont pu être posées.
Moderateur: Nous reviendrons sur le sujet lors d'un prochain chat.