Mon scénario pour l'immo

Mon scénario pour l'immo (scénario datant de l'année 2007)

Certains me casent dans le clan défunts des "haussiers", d'autres me collent l'étiquette de prédicateur.

Pour remettre les choses a plat, je vous remet le scénario pour lequel on m'a fait ce procès.

Le scénario date du printemps 2007, aux prémices des subprimes, je ne l'ai pas changé depuis (bien que je sois tenté d'augmenté la baisse totale depuis fin 2008).

Mais je n'ai jamais dit que la baisse se ferait en 2ans moi, au contraire...

Voila, en résumé, ce que j'avais dit en 2007 :

- légère hausse en 2007 (on a rigolé, mais j'avais raison)
- légère baisse en 2008 (on a rigolé, mais j'avais raison)

- et donc stabilisation des prix sur la période 2007-2008 (on a rigolé, mais j'avais raison)

- grande baisse (7-9%) en 2009 (on a rigolé en pensant que ce serait bien plus énorme, mais j'ai raison pour le moment)

- grande baisse encore en 2010 (on me dit encore que ce sera plus énorme que ce que je pense, on verra)

- légère baisse (inférieure a 3% dans mon esprit mais un peu loin pour chiffrer) en 2011 et sans doute 2012 (oui, je trouve l'objectif de remontée dès 2012 un peu optimiste.)

- ensuite, légère remontée avec accélération progressive et formation d'une nouvelle bulle.

C'est mon scénario depuis 2ans maintenant. Je ne débarque pas... Je ne viens pas après la bataille.
Moi, j'ai osé le dire en 2007 déjà et je vous le remet aujourd'hui, pour comparer avec ce qu'il s'est passé depuis.

"OUI,l'immo va s'effondrer,mais ca prendra du temps."

Il "s'effondrera" en valeur réelle, pour revenir a des ratios de salaires et des rendements plus acceptables, mais si on compte en euros courant, mon scénario prend en compte 25 a 30% maxi. (j'avais estimé 25% il y a 2 ans, je n'ai pas modifié mon modèle depuis, mais je suis un peu plus pessimiste depuis l'an passé, d'ou le 30%).

Maintenant, j'ai également un scénario de retour d'inflation pour 2011 (certains économistes la sentent pour l'an prochain déjà aux usa).
La baisse en euros constants pourra donc être bien plus importante que la baisse en euros courants.

Léo

donc si je te suis bien, j'ai raison d'emprunter maintenant, je ne le sentirais pas passer...

hihihi

Pour le sentir passer ou pas, ça dépend de ton endettement, pas de l'année.

Mais je dis depuis le départ (2007 et mise en lumiere de la crise us) que le meilleur timing pour acheter de l'immo serait fin 2010 ou 2011.

Plus l'emprunt pèse dans l'achat, plus il faut que ce soit en 2010, plus ça se fait en cash, plus il faut que ce soit vers 2011... (mais quelle idée d'acheter de l'immo cash...)

C'est un bon timing, lougatt, meilleur que 2007-2008 ou 2009.

Et puis toi, tu n'as pas de problème de taux, je suppose.

Je pense qu'en 2012-2013, la baisse des prix mise en face du coup de l'attente (loyer + hausse des taux et hausse du cout de l'assurance) ne fera plus rien gagner a attendre.

Amha bien entendu

bien vu chef..

3.40% sur 25 ans, c'est pas mal non?

mais là je m'inquiète pour mon propre prêt. Dégouté je ne peux pas le monter car l'agence du personnel est un ramassis d'abrutis. J'ai jamais vu des nuls pareils, ils me demandent des choses ou posent des questions que je n'ai jamais posé à mes clients. et pourtant je fais parti de ceux qui ont monté le plus de crédits immo l'année dernière et à aujourd'hui j'en ai encore 9 à monter sur mon bureaux...
Je me demande si je vais arriver à avoir un accord de prêt à temps...

Oui, ce serait un comble... c'est la ce, c'est ça ?

Demande un prêt a burningh, lol

3.40% sur 25ans ? wouaw...

Tu pourrais nous faire une file avec les taux actuels, histoire de suivre un peu ce qu'il se passe et aussi les tendances ?

sans problème je vais te faire ça !!

Merci lougatt

Dans mon post, je parlais d'une reprise de l'inflation pour 2011...

Aujourd'hui, on apprend que l'inflation de la zone euro est a 2.2%, soit au-dela de l'objectif de la BCE.

Désolé, c'est en rosbif :

Here’s an interesting datapoint from the eurozone on Tuesday.

According to Eurostat figures, inflation in the euro area increased to 2.2 per cent in December 2010. That was just over consensus expectations of 2.1 per cent.

The really interesting thing to note, though, is that this is the first time since November 2008 that the inflation figure has breached the ECB’s price-stability target, which is just below 2 per cent.

As RBC Capital Market’s James Ashley put it:

[it] also marks the highest y/y reading since October 2008. Last month, the ECB projected euro area average inflation of 1.8 percent in 2011 and 1.5 percent in 2012.

The higher than expected reading was down to surprisingly strong figures for December from Germany (1.9 per cent y/y) and Spain (2.9 per cent y/y) — both of which, RBC noted, were the highest since October 2008.

In terms of what it could mean for eurozone interest rates, Unicredit’s Marco Valli said he believed it provided further evidence that the ECB couldn’t stay too accommodative for too much longer.

As Valli wrote on Tuesday:

Not a game changer but, together with a narrowing output gap and (slowly) recovering lending cycle, another piece of evidence that suggests that interest rates cannot be left at the current emergency level indefinitely. We see the first hike in the refi rate at end-2011, with full-allotment still in place to continue providing support to the fragile banking sector of the eurozone periphery.

Although that wasn’t an opinion shared by everyone.

Howard Archer, chief UK and Europe Economist at IHS Global Insight, said the ECB would easily take the modestly above-target reading in its stride — especially since much of it was down to elevated energy, food and commodity prices — allowing for an accommodative policy to be maintained well into 2011.

As he noted (his emphasis):

While Eurozone consumer price inflation will probably remain just above 2.0% in the near term, it then seems likely to fall back modestly and should be largely below 2.0% in the second half of 2011.

Consequently, there remains a compelling case for the ECB to keep interest rates down at 1.0% deep into 2011, given that there are serious concerns over the longer-term outlook for Eurozone expansion. Although latest Eurozone data and survey evidence have been reasonably decent overall, tightening fiscal policy across the region, high unemployment and recurrent sovereign risk problems are serious threats to Eurozone growth prospects over the coming months. And higher interest rates are the last thing that Ireland, Greece, Portugal, Spain and Italy need.

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Crucially, there still seems to be little evidence of a significant pick up in core inflation which was still limited to just 1.1% in November. The indications are that underlying inflationary pressures continue to be limited by still significant output gaps across the region and gradual recovery overall, muted capacity utilization, and wage moderation amid high unemployment. Furthermore and critically, consumers’ inflation expectations are still low compared to past norms despite rising modestly in recent months.

Eurozone consumer price inflation is likely to hover just above 2.0% in the near term, but it then seems likely to fall back modestly and should be largely below 2.0% in the second half of 2011. There is some near-term upside risk to inflation from higher oil and commodity prices and elevated food prices, but we believe that the lid will be kept down on inflation by Eurozone growth being relatively muted and bumpy growth overall in 2011 and by persistently high unemployment.

Which, of course, sounds very much like the imported/commodity-inflation problem impacting the UK too.

Also known as the big uncontrollable inflation variable.