"Comment j'ai fait baisser les prix immo entre 1997 et 2007"

Tout le monde l'entend, tout le monde le sent : les prix immobiliers ont plus que doublé sur la période
1997 - 2007. Depuis 2007 les statistiques cafouillent un peu à donner une tendance claire de l'évolution des prix.

Faute d'acteur médiatique, la FedComI propose un indicateur et indique régulièrement des hausses de prix. Consciente des limites de son indicateur initial - une différence moyenne entre moyennes annuelles lissée chacunes sur les 12 derniers mois glissant - la Fédération du Commerce Immobilier - a retravaillé celui-ci. Il devient mensuel puis trimestriel. Cela n'a pas fait taire certaines critiques qui qualifient, ni plus ni moins, la FedComI de lobbying trompeur.

La FedComI s'apprête à sortir un nouvel indicateur, plus affuté et plus à l'écoute du marché. Enquête exclusive de NaseDec.conn.

Nous avons pu pénétrer dans les coulisses du département communication "Interprétations et statistiques" de la FedComI. Sous couvert d'anonymat, un des responsables statisticiens s'est prêté à une interview.

NDC :
Vous faites partie du service 'Interprétations et statistiques'. Savez vous pourquoi un tel nom ?
Statman :
A la FedComI tout est clair. En interne. Cela reflète notre manière de travailler. On nous donne l'interprétation, à nous de trouver les statistiques qui vont avec. Le message à faire passer, puis les statistiques qui l'appuient. C'est intellectuellement motivant d'autant que nous avons accès à l'une des plus grande base de données du secteur. Des centaines de milliers de prix de mandats, des dizaines de milliers de prix de proposition et quelques milliers de prix de transaction. Tout ça sur les 20 dernières années. A nous d'inventer la statistique qui va avec.

NDC :
N'est ce pas un peu biaisé ?
Statman :
Pas du tout. Un chiffre reste un chiffre. Nous ne falsifions rien. Et travaillons même en double aveugle. Une autre équipe fait le même travail. Justement pour voir s'il y a une faille. Pensez donc, nous avons le respect du client interne et de notre crédibilité. Pensez vous que nous pouvons nous permettre d'être pris en défaut ?
Refaites les calculs si vous voulez.

NDC : Heu ... cela ira je crois. Un nouvel indicateur est sur les rails ?
Statman :
Oui. C'est la maturation d'un long projet initié en 2007. On parlait de pouvoir d'achat à l'époque. Et nous constations les premiers retour terrains qui se concrétisaient par une rupture dans nos données.

NDC : C'est à dire ?
Statman :
C'est simple. La proportion de mandats et de propositions s'accroissait plus vite que les prix de transaction dans les bases mensuelles. Nous avons un indicateur pour ça. Une nette inflexion de l'accroissement de la hausse de la proportion de ces dernières. Et puis un décrochage, léger mais net, entre prix de mandat et prix de transaction.

NDC : Et donc ?
Statman :
On a planché. On s'est tous mis autour de la table. Et nous avons sorti en deux mois une note interne pour informer la direction.

NDC : Non ... mais l'indicateur alors ?
Statman :
Il ne fallait pas être trop affirmatif vous comprenez. Une simple inflexion de dérivée seconde sur des différences de variations de valeurs lissées mensuellement ... bref. La direction a tranché : communiquer au plus près de nos clients.
Les agents immobiliers, pas tous, commençaient à trouver que nous étions un peu déconnectés de leur réalité. De ces jeunes qui ne pouvaient acheter, etc.

NDC : Et ...
Statman :
Donc pouvoir d'achat, vouloir d'achat (toujours au beau fixe pour l'immobilier : suffisait de faire des sondages en sortie d'agence immo), prix, moyenne, financement. Voilà les ingrédients.
On a sorti un indicateur de solvabilité absolue des ménages. Z'êtes prêt ?

NDC : Bien sûr !!
Statman :
Sur la période 1997 - 2007 on a 140% de hausse des prix en euros constant. Ok ?
Corrigé de l'inflation (16,7%) on n'arrive plus qu'à 105 %.
Ensuite on corrige des conditions de crédit : prêt à 110% du montant en 2007 contre prêt à 80% du montant en 1997. Prêt à 6,60 % sur 15 ans en 1997 contre 4,0% sur 25 ans en 2007 [NLDR : au printemps, à l'automne ça se gate].
On rajoute le PTZ (pas encore doublé), l'effort permet un lissage de deux prêts qui diminue le taux vers les 3,6%.
Soit pour un même montant d'opération - disons 250 000 EUR - une mensualité qui est passée de 1753 EUR à 1265 EUR, encore -28%. La hausse perçue n'est plus que de 76%.
Et puis la défiscalisation des intérêts du prêt. L'impact est évalué à 11 200 EUR sur 145 900 EUR d'intérêt pour 110% de 250 000 EUR empruntés. C'est encore un effort diminué de 7,5%.
La hausse perçue n'est plus que de 70%.

Enfin le smic horaire est passé, sur la période en euro constant, de 5,97 EUR à 8,44 EUR pour une durée mensuelle travaillée de 151,67 heures au lieu de 169 heures en 1997. Là encore on obtient unaccroissement du smic mensuel pour 169 h de 57,5 %.
Tout de suite on voit que la hausse n'est plus que 44,5%. Pas mal non ?

NDC : heu ... un peu dur à suivre ...
Statman :
refaites les calculs !

NDC : c'est surtout que le PTZ, les intérêts d'emprunt, le smic, c'est représentatif ?
Statman :
C'est notre coeur de cible. Les primos qui n'ont pas les moyens de se renseigner. Nous leur fournissons
gratuitement une information de qualité, puisée à la source même de l'activité ainsi que la plus-value de nos expert qui interprètent pour eux le moindre frémissement du marché. Pas la peine d'avoir des experts de l'économie dans leur tour d'ivoire qui vous parleront de tout un tas de choses mais pas de ce coup de coeur pour un joli F2 dont vous souhaitez faire votre prochain nid douillet.

NDC : Oui mais tout ça ... sur 25 ans ...
Statman :
On n'a rien sans rien. Forcément qu'avec un financement qui n'est pas à 110%, un crédit sur une durée moins longue, un salaire non indexé sur le smic, forcément qu'on n'est pas aussi gagnant. C'est une question d'effet de levier.
Il faut savoir forcer la chance et saisir les opportunités. Vous doutez ?
Voyez donc tout ces jeunes qui achètent. L'auraient ils fait s'ils n'avaient pu ? Seraient ils allés, par fantaisie, à l'encontre d'une certaine soit disant logique financière dont parlent certains ?
Non. Bien sur que non. Ils n'avaient pas les moyens de jouer contre le marché. Ce ne sont pas des Warren Buffette. Ils ne jouent pas eux. C'est simplement le bons sens de la rue. C'est ce bon sens que nous avons réconcilié avec les statistiques. C'est ce phénomène que nous avons su expliquer en regardant de près tous les paramètres du quotidien.

NDC : et ... la suite ?
Statman :
La suite on y travaille. On va réinjecter le coût moyen dépensé par les vendeurs pour valoriser leur logement sans que les prix en soit notablement affectés. Cela inclus aussi le coût des diagnostics. L'indicateur gagnera encore en précision.
Et on devrait corriger d'encore quelques pourcent la hausse vécue.
On peut projeter une hausse de l'ordre de 40% - au lieu des 44,5% calculée tout à l'heure.

NDC : Mais ... cela veut encore dire quelquechose ?
Statman :
Ca veut surtout dire qu'avec les 10% de baisse depuis 2008 sur le nominal (240% du prix de 1997) on arrive à 16% de hausse vécue. Ce n'est même pas l'inflation cumulée sur la période janvier 1997 - janvier 2010 qui tourne autour de 21,8 %
Vous voyez la suite ? On vit une hausse de l'immobilier rendue virtuelle par le contexte actuel et qui n'est, en moyenne bien sur, qu'une baisse ressentie de près de 6% !
Croyez moi, cela n'a jamais été un aussi meilleur moment pour acheter de l'immobilier. Surtout pour les primos. Car ils sont en train de vivre une baisse historique depuis le point bas de 1997. Et notre devoir est de les informer !

NaseDec.conn, la FedComI en a rêvé, on a enquêté.