Quand Century21 prend ses rêves pour des réalités !

J’ai rencontré un agent immobilier heureux…
Correction de la baisse ou retour de la hausse ? C’est un fait avéré, comme on dit à la télé : les prix de l'immobilier remontent, les marges de négociation se resserrent et les délais de vente raccourcissent... Conclusion : les vendeurs pourraient redevenir les maîtres du jeu en 2010. « Une sorte de valse à trois temps où la baisse des transactions a entraîné une baisse des prix et donc une reprise des affaires », observe Laurent Vilmont, président de Century 21 ; avec l’air vraiment heureux de celui qui constate que les agents immobiliers ont été obligé de se réveiller pour surmonter la Crise après dix années de vaches grasses...
Selon une tradition bien installée, c’est le réseau d'agences immobilières Century 21 qui ouvre le feu le premier de la nouvelle année. Ses conclusions, basées sur 900 agences : les prix de l'immobilier ancien seraient à nouveau orientés à la hausse avec +4,35% au quatrième trimestre 2008. Cela est a priori sain car dû au nombre de ventes qui est lui aussi reparti à la hausse. Mais attention : si la demande est forte, l'offre, elle, est en baisse. « Dans nos agences, nous avions 92.000 biens disponibles à la vente au 1er janvier 2009, contre seulement 66.900 au 1er janvier 2010. Dans ces conditions, on risque de recréer un marché de pénurie, à l'avantage des vendeurs en 2010", anticipe Laurent Vimont, président de Century 21 France. C’est vrai : le marché est sorti de sa torpeur et tout a tendance à rentrer dans l'ordre. Du coup, les acheteurs qui avaient pu en profiter pour négocier des baisses sensibles au cours des derniers mois sont moins à l'aise…
Deuxième observation : avec moins de biens mis en vente, mécaniquement, les délais de vente raccourcissent ; ils sont, selon Century 21, passés de 101 jours au premier semestre à 88 jours au quatrième trimestre 2009 . Mais là encore, comme ces chiffres concernent tous les biens en vente dans les agences Century 21, qu'ils l'aient été en 2009, 2008 ou même 2007, "si l'on ne prend en compte que les seuls mandats rentrés en 2009, ce délai passe même à 44 jours", constate Laurent Vimont, avec l’air gourmand...
Troisième constat : les marges de négociations à l’achat sont remontées de 5% au mieux, toujours au quatrième trimestre. Depuis 2008, les acheteurs étaient en position de force, pouvant plus facilement imposer leurs conditions aux vendeurs. Mais le vent a tourné et avec la remontée des prix et la rareté des biens mis en vente, ce sont les vendeurs qui pourraient bien reprendre la main. Dixit le président du réseau Century 21 : " les marges de négociation se resserrent : les acheteurs ont réussi à faire baisser les prix de 8,45% en moyenne fin 2008, contre seulement 6,11% à fin 2009". Mais là encore il avertit : si on exclut les biens concernés mais qui étaient mis en vente depuis 2007 et 2008 et que l'on ne considère que les biens mis en vente en 2009, la marge de négociation est même ramenée à 4,15%...
Mais qu’est ce qui a donc rendu l’espoir aux professionnels ?
D’abord, la machine à double effet. Séduits par les baisses de prix et des taux d’intérêts au plus bas, les acheteurs ont peu à peu retrouvé le chemin des agences immobilières en fin d’année, au moins celles du réseau Century 21. Conséquence directe : entre le troisième et quatrième trimestre 2009, les prix des logements anciens sont repartis à la hausse avec +4,35% dans ce réseau. Certaines régions ont même pu profiter pleinement de la reprise : à la fin de l’année, les prix ont, par exemple, bondi chez les agents locaux de …14,67% dans les Pays de Loire, de 12,46% en Franche-Comté, de 6,85% en Midi-Pyrénées ou encore de 4,95% en Languedoc.
Mais alors, la crise est-elle définitivement derrière nous ? Pas tout à fait pensent ces bons observateurs de l’immobilier qui se sont rarement trompés par le passé... Tout d’abord, les prix ont continué à baisser dans près d’une dizaine de régions : sur le dernier trimestre 2009, ils se sont même effondrés de 11,64% autour de Marseille, de 8,83% en Auvergne, de 7,48% en Poitou-Charentes.
Cela dit, la fragilité du marché ne permet pas d’anticiper de net rebond en 2010. Selon les prévisions de Century 21, le nombre de transactions dans l’ancien devraient au mieux osciller entre 500.000 et 550.000 sur l’ensemble de l’année. Un niveau proche de celui de 2009… et très en dessous du record des 670.000 ventes réalisées en 2008. Et sur la question brûlante des prix ? Leur évolution dépendra de celle des taux d’intérêt. Si les taux pratiqués pour l’immobilier restent aux alentours de 4%, une légère augmentation des prix de 1 à 3% est probable sur 2010. En revanche, toute hausse des taux pourrait entraîner une baisse des prix proportionnelle équivalente », pronostique Laurent Vimont. Il a calculé que les problèmes commenceraient à partir d’une hausse de 4% ; c’est une marge étroite ? Pour le président de Century 21, il n’y a pas vraiment de quoi prévoir un bon millésime !
En fait, la flambée des prix, si elle existe, est encore très loin et surtout très peu probable ; au second semestre 2009, le marché de l'immobilier a retrouvé une certaine effervescence, avec une hausse significative des transactions et une légère augmentation des prix. La raison de ce sursaut, selon le réseau Century 21, c'est à la fois la baisse des prix (-9% au premier semestre 2009 France entière) et la baisse historique des taux qui ont ressolvabilisé de fait les acheteurs.
Si cette reprise –ou plutôt ce rattrapage - est moyenne à Paris (+15%), elle se révèle spectaculaire en Ile de France : le volume des ventes a grimpé, par exemple, de 23% dans le Val d'Oise et 21% dans l'Essonne.
De leur côté les prix, en perte de vitesse, ont repris de un peu de couleur au second semestre 2009, avec selon Century 21 une hausse France entière de 4,3%. Un réajustement notamment dû aux acquisitions des primo-accédants, qui, très aidés par l'Etat, ont dopé le marché et celles des investisseurs, pour les mêmes raisons que les primo-accédants. Mais, ce qui est nouveau, c'est le retour des secondo-accédants ( ou secundo, car c’est un nouveau mot inventé pour la cause ?), déjà propriétaires, qui estiment que la baisse est terminée et consentent à offrir leurs biens à des prix raisonnables pour trouver eux-même un autre logement.
Une situation qui risque de se poursuivre en 2010, dans un marché le plus souvent assaini – Laurent Vimont prévoit une hausse des prix de 1% à 3% - mais toujours fragile. Il suffirait d'une hausse des taux pour ce mieux ressenti par les professionnels ne devienne qu'un souvenir. L'immobilier n'est qu'en convalescence. Aux vendeurs et aux acheteurs de ne pas l'oublier...
Enfin, « la pierre est la valeur refuge absolue. Acheter un logement c'est faire un acte de bon père de famille, un investissement qui ne perdra pas 30% de sa valeur comme un produit financier peut le faire. Avec la crise on a redécouvert la gestion des priorités, c'est un arbitrage sain », ajoutait tout récemment le président de Century 21 ; avec l’air satisfait de celui qui a fait un bon boulot…

P.S. Century 21 s’occupe aussi des loyers : après la baisse de 2,41% en 2008, Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière, chiffre à …+0,19% le rebond de son indice des loyers ( de location nouvelle) pour 2009. En fait, cette moyenne cache une hausse de 1,25% des studios et une baisse de 4,87% des 5 pièces !
A noter que l’indice IRL de l’Insee grimpe à +2,1%...


Source:
http://conjoncture.blogs.nouvelobs.com/archive/2010/01/05/j-ai-rencontre-un-agent-immobilier-heureux.html

il y a un second degré trés intéressant dans cet article...


Je pense que c'est un peu prématuré de la part de C21.

Très bon article en fait, il énonce les faits de century 21 tout en les tempérant...

L'immobilier n'est qu'en convalescence. Aux vendeurs et aux acheteurs de ne pas l'oublier...

Il est vrai que century 21 semble un peu trop enthousiaste.

Mais je constate que mon estimation d'une baisse de 15% depuis le sommet de la bulle et confirmé par C21 : "les acheteurs ont réussi à faire baisser les prix de 8,45% en moyenne fin 2008, contre seulement 6,11% à fin 2009" ce qui donne -14%.

Vu le flot de bonnes nouvelles et de chiffres positifs (liés aux décalages de comparaison, soyons lucide), l'immo pourrait continuer à se reprendre au 1er semestre 2010.

Ensuite, après l'été, il pourrait a nouveau corriger avec la hausse des taux et des nouvelles moins positives... Dans mon scénario de 2007, je parlais d'une baisse de 5% en 2010.

je te rejoints Léo, on devrait connaître une baisse cet été et surtout l'hiver 2010/2011, je tablerais plus sur 10/12% sur l'année 2010...

on verra bien

Tu penses qu'en 2010 les prix baisseraient plus que sur l'année 2009 ?

Etonnant, surtout si on pense a une stabilisation au 1er semestre.

je pense que les gens qui avaient attendu la fin du krach ont acheté. Et n'oublions pas que l'Etat, mine de rien a vendu beaucoup de maisons par le biais des bailleurs sociaux. Perso j'en ai financé plus cette année que sur les 6 dernières années.

Je pense, mais encore une fois, ça n'engage que moi, que maintenant on va vraiment commencer à manquer de primo accédants. Et c'est là ou je pense que les prix risquent de vraiment marquer le pas et de baisser. L'euphorie de la baisse des taux en 2009 est terminée...

Oui, il est vrai qu'on a crâmé pas mal de primos cette année... mais, il y en avait quand même pas mal qui se retenaient depuis 2007... D'ailleurs les derniers jeunes encore locataires de mon taff n'ont pas encore achetés...

Mais comme pour l'auto, en voulant sauver le secteur, les aides fragilisent l'avenir.

Je suis curieux de voir ce qu'on va inventer cette fois... pour l'immo et pour l'auto.

Il faut dire que pour l'immo, on a toujours pas proposé un système aussi généreux que le perissol pour l'ancienne crise...


Les maisons vendues par l'état tu veux dire des logements HLM vendus aux locataires ou alors les maisons a 100 000 €.

ça représente beaucoup en pourcentage ce genre de ventes ?

Bon, perso, je ne pense pas que ces ventes attaquent la base des acheteurs, car ils n'auraient pas acheté dans le circuit classique... Mais c'est un avis perso (je sais bien qu'une part au moins aurait pu acheter normalement).

Les maison sont en effet des HLM vendues à leur locataire, c'est environ 5% des prêts montés cette année. Ca paraît peu, mais rapport aux autres années c'est 10 fois plus.

Ca permet de faire grimper les stats d'achats ventes...

Les aides pour l'immo c'est bien, mais aux dernières nouvelles les logements à louer sont en surnombre ne France, sauf en ce qui concerne les logements sociaux....(et bien sur cela dépend de certains endroits, comme Paris par exemple..) donc va falloir m'expliquer comment on va liquider les scellier qui vont arriver sur le marché dans les 2 ans alors qu'on n'arrive pas à liquider les De Robien.
Et les Perissol arrivent sur le marché de nouveau. beaucoup de proprio cherchent à les revendre car les avantages fiscaux sont terminés...

Oui, c'est justement ce qui me fait dire qu'entretemps, le gvt va devoir trouver un "VRAI" dispositif interressant s'il veut retrouver des investisseurs...

mouais, mais qu'est ce que tu veux faire?

Quand je vois actuellement les programmes neufs sur ma région, je m'aperçois que l'Etat s'en est mêlé. En effet ils ont mis du pass foncier un peu partout pour finir de vendre ces biens.

mais c'est marrant personne ne prend en compte ces choses là dans les stats de ventes

Disons que pour le moment, on a donné un coup de pouce pour éviter de pousser a la faillite de nombreux promoteurs (ce qui aurait donné une crise brutale comme en 1990).

Le marché est donc plus calme, mais le neuf physique n'est pas en surnombre (les stocks de neufs sont essentiellement des projets : terrain, panneau + commercial).

J'en avais parlé dans mon analyse de la crise : on a eu un plan de relance relativement limité qui a eu le mérite d'arrêter l'hémorragie, mais désormais, nous avons besoin d'un second plan pour redémarrer l'économie et l'immobilier par la suite.
Cela aurait pu être le grand emprunt, mais il n'englobe pas de réaction CT, mais plus de MT...

Il manque donc encore un plan de relance a CT... (malheureusement, il ne sera impératif que lorsque l'on rentrera en stagflation, le faire dès aujourd'hui serait repousser la crise : la fameuse 2e crise de 2012).
Souffrir en 2010 est donc un mal nécessaire...