Pourquoi 1997?

Je n'ai toujours pas compris pourquoi on ne basait sur les prix de 1997 pour déterminer le "juste prix" de l'immo. Pour analyser l'ampleur du cycle haussier, sa durée, pas de problème mais les prix de 1997 n'étaient-ils pas largement (ou légèrement) "trop" faibles?

Si l'on reprend l'évolution du marché depuis 1980, les chiffres confirment une hausse des prix immobiliers supérieurs au loyers et à l'inflation. 275% pour le prix du m2, 210% pour les loyers, 189% pour l"inflation.
Cela m'inspire deux conclusions:
- La rentabilité locative a baissé de 25% en 28 ans. La mise en place de dispositifs fiscaux successifs (périssol, besson, robien) n'expliquent-ils pas ce biais haussier du marché? Sinon, comment justifier que des investisseurs aient continué de privilégier ce placement et alimenté la hausse des prix? Je vais tâcher de trouver des éléments là-dessus mais si vous avez des sources, des chiffres, n'hésitez pas.

- Les loyers ne superforment l'inflation que de 10% sur 28 ans. Le poids croissant de l'immobilier dans le budget est donc surtout sensible pour les propriétaires, pas pour les locataires! Une inflation atone ne devrait donc pas entraîner de baisse des loyers, mêmes si la déflation immobilière se poursuit. En tout cas le phénomène ne peut pas s'inscrire dans la durée.

- Comment expliquer cette surperformance du prix de la pierre par rapport au loyer? Les gouvernements successifs ont tous décidé de soutenir l'investissement locatif. Faute de construire suffisamment de logements sociaux, il fallait bien inciter le secteur priver à pallier ces manques.
Cette politique peut-elle évoluer? A mon avis non. Cette "rente" va continuer, sous une forme ou une autre (fiscalité verte) à soutenir les prix. Le potentiel de baisse (hors excès inhérents aux cycles) à moyen terme ne me semble pas exceptionnel. Une baisse des prix de 24% suffirait à ramener le rendement au niveau de celui de 1980. La baisse sera certainement un peu plus sensible, mais il s'agirait d'une baisse purement cyclique, prélude à une remontée des prix et à l'amorce d'une nouveau cycle haussier...

Source chiffres de 1980: le Revenu été 2009

Oui, ce n'est pas faux, on voit souvent les estimations de "bulle" se baser sur le creux de la vague, ce qui n'est pas représentatif, il faudrait se baser sur une moyenne des 20 dernières années (pour intégrer un cycle complet) et en prenant en compte l'inflation.

Pour ce qui est de la surrévaluation de 24%, ça correspond a ce que je pense (25-30%).

L'immobilier restera un placement apprécié, oui, de par sa sécurité, ses avantages uniques (fiscalité, effet de levier) et également par la "garantie" d'être soutenu par le gouvernement (par nécessité de soutien de l'économie et pour se soustraire aux besoins de construire), comme tu l'as bien dit.

Bien entendu, à court terme, l'immo va souffrir, .mais il reprendra comme pour chaque cycle précédent...