investir en Lorraine

Hello

Mon père vient d'acheter un immeuble à Forbach en Lorraine.

L'immeuble est nickel, dans le centre ville, super bien entretenu, loué par des gens qui paient et tenez vous bien...le rendement est de presque 10% brut.

L'immeuble est composé, il me semble de 2 T2 et 3 grands apparts dont un en RDC qui profite d'un grand jardin.

En fait , les loyers sont hyper bas, 6€ le m2 pour l'appart le plus cher et il pourra profiter de l'abattement borloo ancien. Le nettoyage des parties communes est assuré par une locataire contre une remise de 15€ sur son loyer !

C'est vrai que les perspectives éco ne sont pas forcément super palpitantes dans le coin mais il me semble qu'une famille modeste pourra toujours payer 600€ pour un 100m2.

Cerise sur le gâteau, le dernier étage est un 6 pièces qui est la réunion de 2 3pièces. Quand les gens qui l'occupent partiront, il suffira de quelques travaux pour refaire 2 3pièces et augmenter le loyer perçu.

Visiblement, ce genre d'affaire n'est pas si rare dans le coin (il a visité plusieurs immeubles à 8 ou 9%)

Ca vous inspire quoi ?

pingoui a écrit:

Visiblement, ce genre d'affaire n'est pas si rare dans le coin (il a visité plusieurs immeubles à 8 ou 9%)

Ca vous inspire quoi ?

c'est effectivement une des lois du marché qui fait que les investisseurs, les vrais, exigent du rendement.
Les loyers sont à un niveau déterminé par le prix du marché
Le prix de vente des immeubles entiers est alors inférieur à celui de la somme du prix de vente des appartements seuls.

Certains investisseurs achètent l'immeuble et au fur et à mesure que les appartements se libèrent, ils les vendent un à un.
C'est la (trop) célèbre "vente à la découpe"
La plus-value est parfois supérieure à 100 %

Il suffit de prendre son temps


Juste un détail sur ce rendement brut: 10% c'est quoi divisé par quoi

les charges et impôts sont ils déduits des loyers
les frais de notaire et d'agence inclus dans le prix de revient

bonjour

en l'espèce, les 10% sont le prix d'achat net vendeur + frais de notaire + frais d'agence / loyers perçus hors charges.

C'est donc un peu plus que le prix de marché habituel qui est de l'ordre de 8% actes en main.

8% = prix d'achat net vendeur + frais de notaire + frais d'agence / loyers perçus hors charges hors impôts.
ce qui semble corroboré par les autres biens que votre père a vus : 8 à 9%

Il serait intéressant de chercher la raison de cette différence.
Les vendeurs sont pressés de vendre
Le marché local est plus difficile
L'immeuble a besoins de travaux importants à moyen terme
autre.....

Oui, c'est la première question qui m'est venue à l'esprit. Pourquoi vendre un bien aussi rentable ?

A priori, pas de gros travaux à prévoir. D'après les photos que j'ai vu, les parties communes sont très propres; le ravalement est récent. Mon père travaille dans le bâtiment et il a un regard avisé la-dessus.

D'après l'AI, le vendeur a un besoin pressant de cash pour lancer la construction d'un lotissement sur un terrain qu'il vient d'acheter à la commune. D'ailleurs, dans la même rue, il vendait 2 autres immeubles.

Peut être que les banques sont un peu plus réticentes à financer de gros investissement immobiliers, je ne sais pas trop.

pingoui a écrit:

Pourquoi vendre un bien aussi rentable ?

En général la réponse dans ce type de marché, c'est:
"Pour acheter à crédit un autre bien aussi rentable mais plus cher"

En effet les banquiers sont assez timides avec les investisseurs qui ne contribuent pas à, au moins, 30 % de l'investissement.

Donc, en vendant à 200 000 € un bien qui en rapporte 20 000 cela permet d'acheter un bien à 500 000 euros qui, lui, en rapportera 50 000 .
En empruntant 400 000 € à 4% on ne donne que 16 000 € d'intérêts à la banque
On fait ainsi passer la rentabilité de 20 000 € à 34 000 .

( ces chiffres ne sont là que pour illustrer le raisonnement )