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 investir en Lorraine

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pingoui
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MessageSujet: investir en Lorraine   Jeu 9 Déc - 21:41

Hello

Mon père vient d'acheter un immeuble à Forbach en Lorraine.

L'immeuble est nickel, dans le centre ville, super bien entretenu, loué par des gens qui paient et tenez vous bien...le rendement est de presque 10% brut.

L'immeuble est composé, il me semble de 2 T2 et 3 grands apparts dont un en RDC qui profite d'un grand jardin.

En fait , les loyers sont hyper bas, 6€ le m2 pour l'appart le plus cher et il pourra profiter de l'abattement borloo ancien. Le nettoyage des parties communes est assuré par une locataire contre une remise de 15€ sur son loyer !

C'est vrai que les perspectives éco ne sont pas forcément super palpitantes dans le coin mais il me semble qu'une famille modeste pourra toujours payer 600€ pour un 100m2.

Cerise sur le gâteau, le dernier étage est un 6 pièces qui est la réunion de 2 3pièces. Quand les gens qui l'occupent partiront, il suffira de quelques travaux pour refaire 2 3pièces et augmenter le loyer perçu.

Visiblement, ce genre d'affaire n'est pas si rare dans le coin (il a visité plusieurs immeubles à 8 ou 9%)

Ca vous inspire quoi ?



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Cyber-PAPY
Petit scarabé


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MessageSujet: Re: investir en Lorraine   Dim 19 Déc - 10:37

pingoui a écrit:
Visiblement, ce genre d'affaire n'est pas si rare dans le coin (il a visité plusieurs immeubles à 8 ou 9%)

Ca vous inspire quoi ?
c'est effectivement une des lois du marché qui fait que les investisseurs, les vrais, exigent du rendement.
Les loyers sont à un niveau déterminé par le prix du marché
Le prix de vente des immeubles entiers est alors inférieur à celui de la somme du prix de vente des appartements seuls.

Certains investisseurs achètent l'immeuble et au fur et à mesure que les appartements se libèrent, ils les vendent un à un.
C'est la (trop) célèbre "vente à la découpe"
La plus-value est parfois supérieure à 100 %

Il suffit de prendre son temps


Juste un détail sur ce rendement brut: 10% c'est quoi divisé par quoi Question

les charges et impôts sont ils déduits des loyers
les frais de notaire et d'agence inclus dans le prix de revient
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pingoui
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MessageSujet: Re: investir en Lorraine   Lun 20 Déc - 21:12

bonjour

en l'espèce, les 10% sont le prix d'achat net vendeur + frais de notaire + frais d'agence / loyers perçus hors charges.



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Cyber-PAPY
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MessageSujet: Re: investir en Lorraine   Lun 20 Déc - 22:08

C'est donc un peu plus que le prix de marché habituel qui est de l'ordre de 8% actes en main.

8% = prix d'achat net vendeur + frais de notaire + frais d'agence / loyers perçus hors charges hors impôts.
ce qui semble corroboré par les autres biens que votre père a vus : 8 à 9%

Il serait intéressant de chercher la raison de cette différence.
Les vendeurs sont pressés de vendre
Le marché local est plus difficile
L'immeuble a besoins de travaux importants à moyen terme
autre.....

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pingoui
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MessageSujet: Re: investir en Lorraine   Lun 20 Déc - 23:38

Oui, c'est la première question qui m'est venue à l'esprit. Pourquoi vendre un bien aussi rentable ?

A priori, pas de gros travaux à prévoir. D'après les photos que j'ai vu, les parties communes sont très propres; le ravalement est récent. Mon père travaille dans le bâtiment et il a un regard avisé la-dessus.

D'après l'AI, le vendeur a un besoin pressant de cash pour lancer la construction d'un lotissement sur un terrain qu'il vient d'acheter à la commune. D'ailleurs, dans la même rue, il vendait 2 autres immeubles.

Peut être que les banques sont un peu plus réticentes à financer de gros investissement immobiliers, je ne sais pas trop.
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Cyber-PAPY
Petit scarabé


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MessageSujet: Re: investir en Lorraine   Mar 21 Déc - 0:21

pingoui a écrit:
Pourquoi vendre un bien aussi rentable ?
En général la réponse dans ce type de marché, c'est:
"Pour acheter à crédit un autre bien aussi rentable mais plus cher"

En effet les banquiers sont assez timides avec les investisseurs qui ne contribuent pas à, au moins, 30 % de l'investissement.

Donc, en vendant à 200 000 € un bien qui en rapporte 20 000 cela permet d'acheter un bien à 500 000 euros qui, lui, en rapportera 50 000 .
En empruntant 400 000 € à 4% on ne donne que 16 000 € d'intérêts à la banque
On fait ainsi passer la rentabilité de 20 000 € à 34 000 .

( ces chiffres ne sont là que pour illustrer le raisonnement )
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