Anciens posts sur la possibilité de krach en 2005

Anciens posts sur la possibilité de krach en 2005

Ces posts ont été déterrés par "paal", que je remercie ici.

Un post de 02/2005 ...

C'est bien le prix, je ne suis pas fou. Vous êtes fou.
Pour expliquer le phénomène de bulle, les économistes considèrent que le marché, habituellement considéré comme rationnel, sombre dans l'irrationalité. La bulle prend fin, dès lors que des mécanismes simples rééquilibrent le marché. Les individus reviennent alors à la raison.
L'hypothèse classique, généralement admise, est que le marché est "normatif", c'est à dire qu'il corrige ses propres défauts.
Notre thèse est sensiblement différente. Nous pensons que le phénomène de bulle immobilière est une maladie psychologique individuelle.
La maladie sélectionne et atteint les individus les plus faibles et les plus fragiles.
D'après notre avis, il n'existerait pas une seule maladie de la bulle, mais plusieurs petites maladies psychologiques : mégalomanie, cyclotymie, squizophrénie, etc... La bulle immobilière permettrait de révéler au grand jour ces petites maladies psychologiques, habituellement cachées, qui sommeillent chez beaucoup d'individus. La bulle agirait comme un test de dépistage faisant apparaître les troubles au grand jour.
D'après nos observations, la maladie se propagerait de manière virale. En certain points, la bulle immobilière est comparable aux hallucinations collectives de l'an Mil, à la chasse aux sorcières en Nouvelle Angleterre ou à la croyance aux Ovnis durant la guerre froide.
L'hallucination collective permet à la maladie psychologique de s'exprimer et lui donne statut de norme.
La bulle immobilière est particulièrement handicapante pour le malade, qui se retrouve isolé dans un monde de rêve.
En période de krach immobilier, pour ne pas admettre la réalité, le malade est condamné à considérer les personnes normales comme folles.
La bulle disparaît lorsque l'individu prend conscience de sa maladie. Il peut alors comprendre qu'il a flirté avec les limites de la folie (border-line). Mais certains malades ne guérissent jamais et doivent rejeter la faute sur la société ou l'immobilier en général (lire la zombification des mythes.).
Notre thèse diffère des avis classiques, car nous soutenons que le marché reste logique : dans un premier temps, les agents économiques produisent une première vague de logements pour répondre aux besoins des personnes atteintes de folie. Les prix sont gonflés artificiellement pour financer les banques et l'industrie. Dans un deuxième temps, après le krach, le marché est élargi aux personnes saines, à qui l'on transfère des logements, mais à des coûts bien inférieurs.
L'objectif est de ne jamais arrêter de construire, ni de bâtir des habitations - et de loger tout le monde. Les acteurs économiques ne sont jamais irrationnels. Pour ces raisons, on ne peut pas réellement parler d'aberration de la bulle.

C'est ce que nous allons étudier en détail, en prenant des exemples concrets. Nous allons exposer les petites failles psychologiques, qui vous permettront de reconnaître un malade atteint de la bulle immobilière. En reconnaissant les pathologies, vous serez plus performants durant les négociations, pour l'achat ou la vente d'un logement.
Pour simplifier, un individu qui admet "Le marché est devenu fou, je vends un bien totalement surévalué" n'est pas atteint par la maladie de la bulle immobilière, bien au contraire.
Mais un individu qui a acheté un bien 120.000 euros et le met en vente à 400.000 euros après quelques années, et qui vous dit "C'est bien le prix, je ne suis pas fou. Vous êtes fou" est atteint par la bulle immobilière.
Quand vous repérez un vendeur de bien immobilier atteint de la pathologie de la bulle, vous pouvez inscrire son nom dans un carnet et attendre deux années complètes qu'il sombre dans la folie.
Après l'effondrement du marché, comme à l'époque de la bulle Internet, l'individu fera tout son possible pour se défaire de son bien, à n'importe quel prix, pour oublier qu'il est malade et qu'il souffre.
C'est d'ailleurs une des raisons pour laquelle nous recommandons à tout acheteur potentiel de commercer ses recherches sans attendre le point bas du marché (lire notre guide pratique d'achat).

Un autre de 05/2005 ...

QUESTIONS À JEAN-PIERRE PETIT, DIRECTEUR DE LA RECHERCHE ÉCONOMIQUE ET DE LA STRATÉGIE D'EXANE BNP PARIBAS

Citation :

Constatez-vous une bulle immobilière ?
Sur le logement oui, car un ensemble de facteurs sont réunis, comme le décalage croissant entre la dynamique des prix et celle des loyers, le niveau d'endettement élevé, la solvabilité dégradée des ménages et la réduction de la part de ceux qui achètent pour la première fois. La particularité du cycle actuel est sa dimension internationale, sa durée (presque huit ans en France) et sa résistance au ralentissement économique mondial en 2001-2003.
Par rapport à la précédente bulle immobilière de 1986-1991 on note deux particularités, l'une rassurante, puisque les bureaux ne sont pas touchés, l'autre aggravante, car la hausse s'est étendue à la province. Une bulle va toujours plus loin et plus fort que les estimations les plus raisonnables. Par conséquent, cette situation peut se poursuivre, d'autant que les taux vont rester bas et que les hausses de prix sont encouragées par les politiques publiques et les pratiques bancaires.

La hausse des prix est-elle bénéfique pour l'économie ?
A court terme, elle maintient artificiellement le dynamisme de la consommation, grâce à la hausse de la dette et à la baisse de l'effort d'épargne. Les ménages, se sentant plus riches, éprouvent moins le besoin d'épargner et investissent dans les biens d'équipement du logement.
Une bulle immobilière n'a cependant jamais renforcé la croissance potentielle d'un pays, au contraire. C'est une illusion qui masque les difficultés présentes et futures.
Son éclatement, lent ou brutal, ne fera que détériorer pour longtemps les perspectives d'activité.

Les pouvoirs publics doivent-ils intervenir ?
Les pouvoirs publics n'interviendront pas, pour des raisons de court terme, comme le soutien artificiel de la demande, mais aussi sociologiques et politiques. L'inflation immobilière est socialement agréable. Elle crée un sentiment, virtuel, d'enrichissement chez les propriétaires, qui sont majoritaires. La hausse des prix de l'immobilier correspond bien aux sociétés vieillissantes, où le patrimoine est concentré chez les plus âgés.

On constate, jusqu'à présent, une certaine indifférence des pouvoirs publics à l'emballement des prix de l'immobilier car le gouvernement français veut éviter un retournement du marché avant 2007.

Au-delà, il ne sera plus possible aux banques centrales et aux gouvernements de continuer à manifester une telle insouciance, voire une certaine complaisance envers les prix des logements. Ils devront mettre en oeuvre tous les moyens de nature à prévenir la formation de telles bulles.

Encore un autre de 05/2005 ...

De toute évidence le nombre d'annonce est en forte augmentation sur le net depuis quelques mois. Les maisons se vendent de plus en plus difficilement. La spéculation est de retour. Au plessis trévise dans le val de marne des maisons ont pris 130 000 euros en un an alors qu'elles se vendaient déjà difficilement durant l'été 2003.

Si vous êtes gourmand, il vous faudra attendre 6 mois pour vendre votre bien sauf si vous avez un produit d’exception.
Attention au discours ambiant, il existe des lotissements de maisons presque finies et pourtant il reste encore des lots.....

Toujours pour le plessis dans le 94 on est passé de 35 annonces sur seloger.com à plus de 100 annonces en un an et pour cause les prix ont doublé en trois ans.
Une maison de grande taille (150m2) même ancienne sans le double vitrage ni une double isolation se vend trois millions de francs. Bref les acheteurs ont déserté la place et vont voir à Pontault par exemple dans le 77.

Il est devenu très difficile de vendre une maison au prix du marché, en effet la plupart des clients ont une enveloppe comprise entre 1500 000 jusqu'à 1800 000. On trouve peu d'annonce de maisons de plus de 120 m2 avec un beau jardin à moins de deux millions.

Bref le marché est entrain de se retourner car les familles ne sont plus solvables alors que les taux n'ont pas commencé à baisser.
Les promoteurs parient tous sur une hausse non stop sur l'immobilier et construisent de plus en plus.
Seul les propriétaires d'un logement peuvent se porter acquéreur mais à condition d'arriver à vendre son propre logement.

Sans parler de crack, il faut s'attendre à une correction sévère pour l'année 2005.
On s'attend à de mauvais chiffres pour septembre 2004, en effet les stocks d'appartements anciens disponibles et de maisons sur l'Ile de France battent tous les records depuis trois ans. Il existe même des locations vacantes.

La baisse des prix devrait être de 10% minimum pour l'année 2005 et probablement de 30 % sur quelques années. A condition que la hausse des taux d'intérêt soit modérée (1.5% en trois ans).

En ce qui concerne la capitale, il est difficile de se prononcer car elle intéresse beaucoup les investisseurs étrangers et notamment les fonds de pension.
Nous sommes donc bien dans une bulle qui dépasse largement celle de 1991.

Bref les soldes vont bientôt commencer et elles vont durer au moins deux ans minimun.
Cela tombe bien j’adore les braderies………

C'est le moment d’essayer de vendre sans être trop gourmand et surtout ne pas acheter.

Un autre de 10/2005
Hier à 20:30
Les premiers signes de ralentissement observés au printemps se confirment.
En un an, les prix de l'immobilier ont augmenté de 11 % dans notre région, pour un mètre carré coûtant désormais en moyenne 1 800 euros. Cela reste une augmentation importante par comparaison avec celle des salaires.
Mais le tassement est assez net par rapport aux hausses enregistrées il y a plus d'un an, de quatre points environ. Le marché évolue de toute évidence vers une forme de stabilisation. De nombreux indicateurs le montrent.

Ce marché de l'immobilier présente tout d'abord plusieurs visages.
Dans le Sud-Ouest, le ralentissement le plus marqué concerne le littoral. La Rochelle, le Pays basque côtier ou le Cap-Ferret étaient montés tellement haut que les prix y ont très peu progressé depuis un an.
Seules Arcachon, La Teste ou Royan continuent leur progression.
Le département du Gers est également proche de la stabilisation.
Alors que le Lot-et-Garonne et les Landes affichent des hausses plutôt raisonnables. Les villes qui flambent encore se trouvent en situation de rattrapage. Elles proposaient jusqu'à présent des prix relativement bas : Périgueux, Angoulême et Pau.

Signes de saturation.
Enfin, la hausse reste assez marquée à Bordeaux et dans son agglomération : autour de 15%. Mais, là encore, on constate des signes de saturation.
D'abord pour les maisons anciennes, avec, par exemple, des hausses inférieures ou égales à 5 % à Artigues, à Bègles ou à Saint-Médard-en-Jalles. La commune de Belin-Béliet affiche même une baisse.
Idem pour ce qui concerne les appartements anciens. Même si ces produits sont ceux qui ont le plus augmenté, le Médoc ou Arcachon ne flambent plus.
Enfin, les variations sont très marquées pour les appartements neufs. On passe selon les quartiers et les villes de + 20 à 20 %.
Mais, dans ce domaine, les produits défiscalisés Robien, qui représentent la grande majorité du neuf, ont un effet de déstabilisation.

La loi Robien a connu un réel succès ces cinq dernières années.
Les programmes se sont multipliés, parfois dans des proportions surprenantes (lire ci-contre). L'arrivée sur le marché de nombreux appartements à un prix très élevé au mètre carré (souvent au-delà de 2 200 euros) a contribué à faire grimper les tarifs.
La hausse du neuf enregistrée par le baromètre de « Sud Ouest » (11 %) est d'ailleurs artificiellement gonflée par ce phénomène. Et, surtout, le Robien a entraîné l'ensemble du marché dans son sillage.

Mais il devrait maintenant le retourner. La construction de ces programmes est tellement importante que l'offre dépasse parfois la demande. Dans le Gers, les Landes ou le Pays basque, ce phénomène est déjà perceptible.

Les prix de l'immobilier ont enfin été poussés artificiellement, cette année, par le nouveau prêt à taux zéro dans l'ancien. Comme les taux d'intérêts étaient déjà au plus bas, cette mesure a permis de conserver une certaine marge de manoeuvre financière aux acheteurs. Mais son effet ne durera probablement pas. Car l'endettement des ménages ne peut grimper éternellement.

Ne pas se précipiter.
Le baromètre « Se loger » d'octobre parle clairement d'une « pause des prix », de vendeurs «trop gourmands » et d'acquéreurs qui commencent à négocier « d'arrache-pied ».

Dans ce contexte, le seul conseil à donner à d'éventuels acheteurs est de ne pas monter dans le train de la propriété à tout prix. Le marché devrait se stabiliser, voire se retourner, dans les deux ou trois ans qui viennent. La prudence recommande d'attendre ou de n'acheter qu'un bien réellement intéressant par rapport aux prix moyens du marché.


Ils ont poussé et continuent à croître un peu partout.
Les immeubles collectifs construits grâce à la défiscalisation permise par la loi Robien ont envahi notre paysage. Du petit village de la campagne du Sud-Ouest aux agglomérations bordelaise ou rochelaise, ces constructions pèsent désormais sur le marché immobilier. Mais pas seulement sur les prix. Elles vont parfois modifier le visage de certaines communes. C'est par exemple le cas à Cavignac, en Gironde, un village de 1 300 habitants situé au nord de Bordeaux, à une heure de voiture de la capitale girondine en tenant compte du trafic.


800 habitants en trois ans. D'ici à 2008, la commune comptera environ 800 habitants de plus, soit 60 % de sa population actuelle. Un record en trois ans. Pour l'essentiel grâce à des programmes immobiliers d'appartements en Robien. Ils portent des noms champêtres, comme Les Vignes, L'Etang ou Guillaume. Ce sont de charmantes résidences d'un étage, qui comportent souvent un jardin arboré en leur centre et parfois une piscine. Un habitat à mi-chemin entre le logement social de qualité et la résidence luxueuse.
Mais, surtout, des appartements achetés assez cher sur plan par des propriétaires anonymes. Ces derniers investissent leur argent dans des zones qu'ils ne connaissent pas, attirés par la défiscalisation. Pour en profiter, ils ont simplement pour obligation de louer leurs biens pendant neuf ans.
Cavignac va ainsi se retrouver avec plus de 300 logements à louer. C'est justement l'une des raisons qui ont poussé le maire, Alain Videau, à signer ces permis de construire : « Nous étions demandeurs d'un parc locatif qui n'existait pas à Cavignac. Rien n'avait bougé pendant des années. La haute Gironde est un secteur qui attire de plus en plus. Tant mieux si des investisseurs veulent acheter et construire ici. Tout cela va conforter le tissu commercial et artisanal. » Sans oublier les nouvelles rentrées fiscales qui vont enrichir la commune. Mais tous les habitants ne partagent pas cet enthousiasme. Une association s'est même créée afin de protester contre cette urbanisation rapide et ses éventuelles conséquences.


Marche forcée ? L'association Adeca, qui compte quatre-vingts adhérents environ, déplore cette marche forcée dans un village tranquille. « Un tel développement a des conséquences. Les équipements publics ne sont pas prévus pour accueillir autant de population. Les écoles, mais aussi l'assainissement ou l'eau courante. Et, pour le commerce, cela va surtout entraîner le doublement de la surface de hard discount déjà présente », assure son vice-président, Pierre Brunaud. « On se transforme en banlieue, alors que nous étions un village de campagne », déplore la présidente, Evelyne Musseau. « On a cédé à la pression des promoteurs, qui ne s'intéressent qu'à la rentabilité. Et, au bout de neuf ans de location, que vont devenir ces logements ? Ne vaudrait-il pas mieux proposer des programmes immobiliers avec de petites maisons ? »


Un pic atteint. Alain Videau assure que cette étape était nécessaire. Et qu'une nouvelle forme d'urbanisation va suivre. « De petits programmes d'accession à la propriété. Et les équipements publics seront à la hauteur. D'ailleurs, je n'ai pas vu de promoteurs depuis le début de l'année. J'ai l'impression que le Robien, c'est fini. » La construction défiscalisée semble effectivement avoir atteint un pic partout. Il est vrai que l'offre commence à dépasser la demande. Il sera d'ailleurs difficile de louer aux niveaux élevés qui permettront de rendre rentables ces investissements immobiliers. Car le mètre carré à l'achat y est supérieur à 2 000 euros (entre 2 200 et 2 600) quel que soit le lieu.
Et comme ces programmes ont fait flamber un peu partout le prix des terrains, notamment à Cavignac, les promoteurs sont aujourd'hui moins intéressés. Le Robien fait de toutes façons déjà partie de notre environnement. Mais, pour en mesurer les conséquences, il faudra attendre quelques années.