Copie du message du forum bourso immo.
http://www.boursorama.com/forum-immobilier-1411-du-metre-carre-a-lingolsheim-388982939-1?id_message=389283831


bof c est pas avec sa rp qu il a speculé mais plutot avec sa plus value virtuelle, c elle dont il pensait l'injecter dans ma maison en allemagne pour qu elle ne coute pas cher du tout ...

>>> Même pas, en fait, j'aurais utilisé 10 000 € pour me faire plaisir (sauna, salle de sport, billard...), mais j'ai demandé un crédit sur 25ans, et je ne compte pas le rembourser par anticipation... Je suis convaincu d'une inflation prochaine, je VEUX être endetté, je ne veux rien rembourser d'avance...

enfin le resultat est le meme... plus le temps passe plus ca sera juste au niveau treso mensuelle, sauf q il arrive qd meme à finir les travaux, et qu il peut garder et louer l appart... ( et je ne pense pas que ce soit la moins mauvaise solution... ) ce qu il a dejà envisagé... ca serait un peu dir quelques années mlais apres patrimonialement il y gagnerait

>>> Ce dernier paragraphe m'interresse beaucoup, pat.
Tu as pu remarqué que je n'étais vraiment pas pressé de vendre l'appart, car intérieurement, je voudrais me constituer un patrimoine long terme et non avoir un compte en banque rempli a court terme.

J'ai fais une simulation (de mon cru) entre la vente de l'appart (a 140 000 et non 150 000 €) et la location en rééchelonnant le crédit de l'appart.

Et bien figure toi que je gagnerais bien plus mensuellement en gardant l'appart qu'en plaçant la plus-value...

Surtout que quand on habitera enfin la-bas (dans 1an), ma femme retravaillant (dans 2ans) et les avantages fiscaux et pécunier du frontalier aidant, nos revenus feront un bon et nous permettront de bien assimiler ce "placement".

Espérons que la banque nous prêtera encore 20-30 000 € pour rénover 90m² de notre maison que nous mettrons ensuite en location.

Nous serions alors a la tête d'une maison et de 2 appartements en location, pour des mensualités raisonnables. (à la tête d'une grosse dette aussi, lol).

Le risque serait d'autant plus grand, qu'en penses-tu ?

faut-il jouer la sécurité, en vendant et en recommençant ensuite a investir (repayer des FN, avoir un crédit plus cher, mais en ayant du cash en cas de pépin) ou continuer dans la lancée sans avoir d'autre assurance que papa-maman (même si ce n'est qu'au cas ou, ce serait quand même un peu honteux pour moi de faire appel a eux).

Pour que tu ne rate pas cette question, je la copie sur jeronimmo.

Tu me disais, dans un post déjà censuré, que suspendre les mensualités pendant 1an était mer.dique.

Je suis d'accord sur le principe, mais laisse moi te préciser la raison particulière qui m'amène a privilégié ce choix (pas encore notifié, j'attend ton avis).

Je paye, depuis 2ans, les 2 crédits, soit 1600€/mois, depuis 1an, ma femme est en congé parental et nos revenus ont donc bien baissé, ce qui m'amène a un endettement indécent (mais madame pouponne).

J'avais dit qu'a partir de mars, ma situation mensuelle serait désormais négative de 300€ (hors dépenses futiles). Mais que ma trésorerie me permettait de tenir le rythme encore quelques temps quand même (je n'étais pas en péril quand je disais ça, c'était juste un peu un hameçon a locavie rentier mais qui n'a pas accroché).

Désormais, j'ai décidé, patrimonialement (et suite aux nombreuses discussions ici) de conserver cet appartement dont il reste moins de 40 000 € à rembourser, pour le mettre en location.

L'argent restant de la vente, devait me servir a injecter 10-20K€ dans ma maison, pour des plaisirs (sauna, salle de muscu, véranda, cuisine équipé toptop...), je ne parlerais pas la de la z4 cab, c'est trop douloureux...

Une autre partie de cet argent 20-30K€ devait servir a rénover 90m² supplémentaire de la maison et de la mettre en location (j'ai 220m² derriere, plus 150m² de dépendances, c'est suffisant, lol).

Désormais, je ne toucherais donc pas cet argent, il faut donc que je cherche une autre solution, pour les "plaisirs" sommes toutes réduits, mais aussi simplement, pour ne pas finir les travaux avec des comptes à zéro.

J'ai donc étudié cette solution :
- je suspend mes mensualités de l'appart pendant 12 mois : j'économises 6500€ de dépenses.
- au bout d'un an, je renégocie le reliquat de crédit gonflé des intérêt de l'année (1400€) sur 15 ou 20ans (mensualité de 300 ou 250€).

Et pour les travaux de la partie de maison, j'emprunterais également à la banque.

Il faut préciser, et ce n'est pas un détail, que ma situation, une fois installé, et que ma femme retravaille et avec le loyer de mon appart, changera radicalement : + 60% avec des charges fixes égales (+d'impôts, mais moins de crédit).

J'aurais donc, non seulement, des revenus en forte hausse, mais aussi un gain mensuel (reste a vivre très positif, contre négatif actuellement), et également du remboursement de capital en plus chaque mois.

Patrimonialement, je double mes gains annuels.

Peux-tu me dire ce que t'en pense, en fonction des éléments bien précis de mon cas.

Si quelqu'un d'autre veut répondre, je veux bien, merci (sauf les avis de jmp ou corléone dont je me passerais bien.)

Merci

Léo

Réponse JPDieu et moi en >>>



j'ai RDV pour le reste de l'Am certainement(début des vendanges ça se rate pas )

>>> Mais comme je te comprend ;o)

en gros,quand tu ne payes pas tes mensualités,tu n'économies pas 6500€...tu décakles leurs paiement,et tu subis des intérêts(normalement sur la totalite du capital restant du(40k) et sur la durée de la suspension(1 an)).

>>> Oui, ça me coute 1400€ qui se rajouteront a mon capital au bout d'un an.

En gros ça va te couter bonbon.Si ton;prêt est dit "modulable" tu devrais voir pour baisser ta mensualité,au pire end emandant à ne règler que les intérêts chaque mois,et à différer le capital sur les échances après une pause d'un an.

>>> Oui, mais une réduction de mensualités ne m'interesse pas cette année, je pourrais payer la totalité sinon.
Le but est de rééchelonner le tout dans 1an.

Peu m'importe dans 1an qu'il me reste 37000€ ou 40000€ de CRD si je n'ai plus de trésorerie.
J'ai besoin d'avoir de l'argent sur mes comptes, pas dans mes murs.

Tu me remonteras ce post si tu veux d'autres infos,là j'ai pas le temps.

>>> Pas de problème, si ce n'est pas censuré, dans le doute, je l'ai copié sur jeronimmo.

Pour ceux qui ont suivi, je cherche a étaler mon crédit de l'appartement, en vue de le louer. Puis pendant quelques années refaire une maison dans ma propriété (budget faible 10-20K€) pour la louer aussi.

Au bout de 5ans, j'aurais donc, ma maison, un appart en location et une maison en location.
Mais il me faut tenir les 5 premieres années, le temps des travaux.

Pour cela, je compte suspendre mes mensualités pendant 12mois (avec mon taux de 3.7%, ça me coûte 1400€ mais j'épargne 6500€ supplémentaires).
Au terme de ces 12 mois, je renégocie mon crédit et l'étale sur une plus longue durée, de sorte que le loyer couvre 200% du crédit et dégage immédiatement un peu de cash.

Pour l'ètalement de mon crédit de l'appartement, j'ai 2 solutions :

sur 15ans 4.20% : 300 €/mois = 13 982 €
sur 20ans 4.50% : 253 €/mois = 20 734 €

Mon intérêt étant surtout d'avoir des mensualités le plus faible possible les 5 1eres années, le temps de rénover la 2e maison a louer également, il reste la solution bonux : le prêt a palier.

sur 15ans 4.20% :
- 200€/mois pendant 5ans
- 368€/mois pendant 10ans = 16 152 €

ça me coûterait 2000 € d'intérêts en plus (déductibles) pour rembourser 6000€ de moins (et les mettre dans la rénovation de la 2e maison, sans crédit donc).

Oui, je sais, je suis une perle pour les banquiers, je veux bien payer des intérêts moi...

Léo