Un Koh Lantha de l'immobilier ne fait pas le marché !

NaseDec.conn, Mardi 26 mai 2009 14:32

Benjamin Kestadi, agent immobilier à Garge-les-Gonnesses a souhaité faire suite à l'émission
d'hier sur un chaîne nationale. Nous l'avons interviewé afin de respecter son légitime droit de réponse.

NaseDec:
Bonjour. Vous êtes agent immobilier à Garge-les-Gonnesses depuis 5 ans et, d'après vous, le reportage diffusé
hier sur une chaîne nationale à une heure de grande écoute est de nature à tromper les gens ?

BK:
Je tiens tout d'abord à temporiser. Monsieur Piazza et son équipe d'... font un travail de terrain
formidable pour aider des gens à vendre au mieux leur bien. En outre ils démocratisent une partie
des difficulté auxquelles nous, professionnels, faisons face. Globalement l'approche est bonne.
Cependant je me dois de réagir, modestement, sur le petit marché de la ville où j'oeuvre. Les
auditeurs comprendront qu'étant sur le terrain je puisse apporter un éclairage qui peut être
différent de celui donné par un professionnel du marché parisien.

NaseDec:
En résumé vous souhaitez préciser les choses pour Garge-les-Gonesses.

BK:
C'est cela, oui. Tout d'abord j'ai été l'un des agents consulté par le couple, appelés Jessica et Clément.
Je l'avais évalué à 160 000 EUR net vendeur en effet. Et cela se justifiait pleinement à ce
moment là. C'était une estimation réfléchie et mesurée, suffisamment proffesionnelle pour
remporter un mandat.

UNE ESTIMATION SUFFISAMMENT PROFFESIONNELLE POUR REMPORTER UN MANDAT

NaseDec:
Pourtant un autre appartement, en meilleur état, s'est vendu 131 000 EUR d'après le reportage.

BK:
Deux choses. La première c'est quand et dans quel contexte l'appartement en question s'est vendu.
Premier point, ce qui était vrai il y a quelques mois, lorsque les banques faisaient leur
nécessaire travail de financement de l'économie réelle n'est plus vrai maintenant.
Deuxième point, des vendeurs pressés ou un agent immobilier peut soucieux des intérêts de son
client ont pu précipiter une vente au risque d'avoir mal vendu. C'est à mon avis une conjonction
de ces deux choses qui s'est passée.

NaseDec:
Voulez vous dire que l'équipe de S. Plazza a précipité la vente ?

BK:
Non. Soyons factuels. Il arrive dans une commune qu'il ne connait pas,
prend l'avis d'un professionnel qui doit faire face à un appartement
qui ne trouve pas son marché ... il faut simplifier
des situations complexes pour la caméra. Mais rien n'est dit du contexte. Et puis, peut
être, le succès de l'émission aidant, on cherche parfois à faire du sensationnel. Ce que j'ai vu,
avec une quasi-dramatisation de la situation, ressemble plus à un Koh-Lantha de l'immobilier
qu'à autre chose. Koh-Lantha ne fait pas le marché du tourisme. Ce qu'on a vu hier ne doit pas
faire le marché de l'immobilier.

CELA RESSEMBLAIT A UN KOH-LANTHA DE L'IMMOBILIER

NaseDec:
Mais l'état de l'appartement ? Les traces d'humidité, les tapisseries ?

BK:
On voit que vous avez bien peu visité de biens à vendre. C'est une tendance actuellement. Peut
être plus chez les primo-accédants. On fait la démarche méritoire d'acheter un bien. Une fois le logement
personnalisé on en profite, les menus tracas secondaires sont oubliés. On est enfin chez
soi : personne pour imposer tel travaux ou telle corvée. C'est dans la mouvance de cette
recherche de liberté concrétisée par un achat assez rapide après l'entrée dans la vie
profesionnelle. Comme Clément en 2004.

NaseDec:
Pourtant la fille trouve pénible les taches au plafond. Et l'état de la moquette
ne valorise pas le bien. Et vous trouvez que votre estimation était légitime ?

BK:
Forcément, une fois les réparations faites, c'est mieux. Mais ce jeune couple en a-t-il les moyens ?
Rien qu'en produits et mobiliers il y en a pour plus de 4500 EUR. Rien n'est dit de la main d'oeuvre.
Ca peut doubler facilement la facture. Sincèrement, vous pensez que c'est à portée de toutes les bourses ?
Allons, soyons francs. Tous les primo-accidents que j'ai vu passer depuis 5 ans ont les mêmes
aspirations : avoir un chez soi et être tranquille. En location vous avez toujours un proprio
qui vous impose certaines réparations. Chez les parents il y a aussi un minimum à faire. Le prix
sur lequel vous semblez vous focaliser tient compte de ce facteur et de nombreux autres.

NaseDec:
L'appartement ne se vendait pas. Et là il a été vendu ...

BK:
Dès le premier jour de visite. En un jour. Actuellement c'est un miracle. Forcément en bradant le
bien il y a toujours des opportunistes. On nous laisse peut d'occasion de refaire la même
erreur deux fois. Clément a bien fait d'insister pour dire que c'était son minimum. La suite
montre qu'il a eu raison. Franchement, un appartement vendu en un jour au prix concédé par le
vendeur, vous ne pensez pas qu'un meilleur prix n'aurait pas pu être obtenu quelque temps
après ? Là on casse le marché. Ce n'est ni bon pour les vendeurs pour qui 15 000 EUR c'est
une somme ni pour les acheteurs qui risquent de se précipiter en voyant un prix trop bas.

ON CASSE LE MARCHE. CE N'EST PAS BON POUR LES ACHETEURS

NaseDec:
Pouvez nous détailler comment on arrive à un prix ?

BK:
Merci de m'avoir posé la question. C'est l'opportunité de donenr un aperçu de la valeur ajoutée
d'un professionnel de l'immobilier, travail que l'on voit peut souvent car les gens sont
obnubilés par le prix.
Le juste prix je dirais. Celui à dire de profesionnel. C'est la face visible de l'iceberg de
notre travail. Il ne sort pas d'un chapeau mais d'un rigoureuse méthode de comparaison du marché ...

NaseDec:
Ha oui. De nombreux journaux d'annonce font état de cette méthode qu'ils présentent comme propre
à leur réseau.

BK:
C'est l'art du métier même. Chacun la sienne, plus ou moins affutée en fonction de
l'expérience de son secteur. . Deux principes : les prix pour un bien similaire, adapté à
la situation du vendeur, et l'expérience de l'estimateur.
Pour revenir à ce que je disais, un couple de primo-accédant cherche avant tout à se loger. Puis
aspire à une certaine liberté, qui traparait parfois dans la personnalisation de l'agencement.
Le prix tient compte de la valeur du logement, de la liberté ainsi acquise et de l'emplacement. Dans
le reportage nous avons là LA résidence la plus recherchée de Garge-les-Gonesses. Vous rendez vous
compte de ce que cela peut valoir ?

NaseDec:
J'ai là les statistiques en provenance du ministère de l'intérieur pour Garge-les-Gonnesses. Si la
délinquance s'est améliorée depuis quelques années, plusieurs cités sont classées ZFU, soit le
niveau de difficulté le plus élevés avec, je cite, "de gros problèmes de délinquance, de
déséquilibre socio-économique et des bâtiments dégradés." Comment expliquez vous un prix pareil ?

BK:
Tout le monde ne peut acheter. C'est évident. Et dans ma ville comme ailleurs. Les prix reflètent
déjà cela quand vous avez, pour le top, du 2500 EUR/m². Mais aux critères que j'ai indiqué il y a
celui de la tranquilité. Et croyez moi, dans certaines villes, se loger ET avoir la sécurité
d'un toit cela a un prix. Pensez vous sincèrement que dans des villes modestes des gens
mettent autant d'argent pour le plaisir ? Non. C'est un équilibre précaire entre les
capacités de financement - notamment les prêts bancaires - et l'engouement des français qui
déséquilibrent l'offre et la demande. Clément a surement pu acheter parce qu'une banque lui
a fait confiance à un moment crucial de sa vie. C'est cette confiance qui a disparu de
l'économie réelle et qui sert à
alimenter de trop nombreux scandales. On tue l'économie locale à petit feu en remettant en
question cet équilibre. Merci d'avoir
signalé les difficultés, mais aussi les progrès, que connait ma commune. Les auditeurs
comprendront
tout la valeur d'un juste prix. Ils comprendront aussi que notre travail ne s'arrête pas
là, mais
aussi dans l'accompagnement du vendeur pour sélectionner des acheteurs motivés et fiables.
Pour éviter de perdre du temps, il vaut mieux éviter les erreurs de casting.

SE LOGER ET LA SECURITE D'UN TOIT ONT UN PRIX

NaseDec:
Le cas évoqué semble montrer qu'un achat pour 4 ans était un peu prématuré ...

BK:
Il faut arrêter avec les clichés. Il est révolu le temps où l'on achetait une maison familiale
à transmettre de génération en génération. L'habitat urbain ne le permet plus depuis des decennies.
Toutes les études montrent qu'au contraire les propriétaires gardent de moins en moins longtemps
leur résidence principale afin de s'adapter à des modes de vie qui changent de plus en plus vite.
4 ans c'est un timing décent pour s'installer dans la vie et fonder une famille.

NaseDec:
Avec les frais de notaire, les frais d'agence ... 4 ans suffisent à peine à couvrir les équivalents
en loyers non ?

BK:
Allons, de quel droit va-t-on enlever leur rêve à ce couple ? Au nom de quoi va-t-on empêcher
les consommateurs de continuer à avoir des projets alors qu'en cette période nombre d'entreprises
ne peuvent plus en avoir ?
Il y a des frais de notaire réduit ainsi que tout un arsenal d'aides à l'acquisition de
logement. Avec le doublement du PTZ ou la déduction des intérêts d'emprunts. Et ça vous ne
l'avez que si vous achetez.

NaseDec:
Hé bien merci pour ces précisions qui nous ont emmenés sur des terrains insoupçonnés.

BK:
L'engouement des Français pour l'immobilier résiste à la crise. Cela fait le succès d'émissions
comme celle d'hier. Cela justifie ma présence ici pour apporter les nécessaires précisions aux
consommateurs et contribuer à mieux connaitre notre profession. Merci de m'avoir reçu.
Un petit mot pour la fin : Avec toute mon équipe de l'agence Ramier, nous serons heureux de pouvoir
vous apporter conseil.


NaseDec.conn, pour tout vous dire sur les vérités qui ne sont pas bonnes à entendre.