En période de crise, il devient plus difficile de vendre a un prix méritant de se séparer d'un bien immobilier (différence entre rendement et valeur de la PV en baisse).
Je vais donc, pour l'exemple, présenter a nouveau les éléments de ma question de septembre.
(mon choix ayant été fait pour une vente pour tout mettre a plat avant de relancer d'autres investissements)
Appartement acheté en 2002, comme RP.
Crédit attaché : 543 €/mois
Taux d'intérêt : 3.70%
CRD été 2010 : 35 000 €
Durée restante : 6 ans
Loyer possible : 550 € HC (représente 5% brut aux prix actuels, mais plus de frais d'agence, de notaire ou de travaux, représente donc 6% brut)
Quartier qui se loue très bien (logements vides très rare, même actuellement).
Possibilité liée au crédit :
- suspension de mensualités sur 1an, cout : 1200€ (interressant uniquement dans le cas d'un reconstitution de fonds)
- étalement du crédit sur 2ans supplémentaires : mensualité passant de 543€ a 422€ (aucuns frais d'avenants et marge pour frais de location)
- rachat du crédit (pas la même banque ou une autre) : (offre l'avantage de reconstituer des fonds en même temps que le placement se rembourse.)
* sur 15ans à 3.60% : 252€/mois
* sur 20ans à 3.70% : 207€/mois
* frais de rachat 3% : 1050€ ou 6 mois d'intérêts : 690€ (le meilleur des 2)
La marge brute pourrait donc être de 300 a 350€/mois.
L'idéal serait encore d'augmenter le crédit lié à ce bien (emprunter 10-15 000 € de plus que le rachat de crédit par exemple), mais ça semble difficile d'après les premiers avis. Quelques milliers, en parlant de travaux sans factures, oui, mais 15 000 €, ça a l'air plus dur.
(Ce serait a la limite, la seule solution qui me ferait revenir sur mon choix).
Dans quel mesure est-il interressant de le conserver, plutôt que de le vendre ?